Il settore immobiliare segna il passo

Ticino

Nel primo trimestre nel cantone forte rallentamento del valore delle transazioni - Bagnovini: «Pesa il Piano regolatore» - Arrigoni: «Acquirenti frenati dalle norme Finma»

Il settore immobiliare segna il passo
La flessione delle transazioni rappresenta un ulteriore segnale che il settore immobiliare sta vivendo un momento difficile.  (Foto Reguzzi)

Il settore immobiliare segna il passo

La flessione delle transazioni rappresenta un ulteriore segnale che il settore immobiliare sta vivendo un momento difficile.  (Foto Reguzzi)

LUGANO - Un nuovo segnale di rallentamento del settore immobiliare ticinese: nel primo trimestre il numero delle transazioni immobiliari è calato del 7%, e se si considera il valore delle comprevendite, la flessione tocca addirittura il 16,5%. Questo dato, pubblicato dall’Ufficio cantonale di statistica settimana scorsa, lascia capire che il settore sta attraversando un momento difficile. Abbiamo intervistato due esperti del settore per capire quali sono le ragioni alle base di questa frenata.

«Si tratta di un ulteriore segnale - spiega Nicola Bagnovini, direttore della Società svizzera impresari costruttori Sezione Ticino (SSIC TI) - della contrazione che sta toccando l'edilizia abitativa privata. Negli ultimi anni si è costruito parecchio e il calo era dunque inevitabile».

«Ritengo - continua - che i motivi alla base della contrazione delle transazioni siano due. Innanzitutto il calo dell'edilizia abitativa privata, dovuto alla riduzione dell'immigrazione e all'aumento dello sfitto. In secondo luogo vi è l'insicurezza pianificatoria, causata dalla nuova Legge federale sulla pianificazione del territorio, che ha comportato la modifica del Piano direttore cantonale, con conseguenze che toccheranno pure i Piani regolatori comunali».

«Questa legge stabilisce - precisa Bagnovini - che le zone edificabili vanno dimensionate per soddisfare il fabbisogno della popolazione per i prossimi 15 anni, in base alle previsioni di crescita demografica. Ma sulla scorta di rilevamenti fatti, ci sono già degli eccessi di zone edificabili, dovuti a terreni liberi o sotto-sfruttati. Questo significa che abbiamo ancora diverse riserve edificatorie e quindi nessun Comune potrà ottenere nuove zone edificabili. Il blocco del Piano direttore imposto recentemente da Berna vieta persino le permute. Tutto questo limita le transazioni immobiliari, poiché esse riguardano solitamente le aree edificabili. A breve, la patata bollente passerà nelle mani dei Comuni, che dovranno chinarsi sul dimensionamento delle rispettive zone edificabili e agire conformemente alle rigide disposizioni di legge votate dal Popolo svizzero nel 2013, probabilmente senza rendersi conto delle reali conseguenze per tutti (non si escludono dezonamenti o altre drastiche imposizioni)».

«Ora mi sembra chiaro - afferma Bagnovini - che a livello edificatorio non torneremo ai livelli d'eccellenza degli anni scorsi. Anche l'evoluzione delle domande di costruzione lo dimostra. Tuttavia non bisogna dipingere la situazione in modo troppo pessimistico, perché ci sono due rami della costruzione che possono compensare questo calo: il settore delle ristrutturazioni (soprattutto per il risparmio energetico) e gli interventi di manutenzione degli edifici pubblici, come scuole, ospedali, case per anziani, ecc., dove il Cantone sta pensando a decine di interventi per circa mezzo miliardo di investimenti nei prossimi anni. Insomma, le imprese di costruzione avranno motivo di esistere anche in futuro».

Il settore immobiliare segna il passo

«Il dato del primo trimestre sulle transazioni immobiliari - nota dal canto suo Giuseppe Arrigoni, presidente della sezione ticinese della SVIT (Associazione svizzera dell’economia immobiliare) - mostra un calo. Segmentando il mercato si nota che questo risultato è frutto dell’andamento negativo nel numero delle transazioni di fondi edificati nonché fondi non edificati, ossia terreni non ancora costruiti. Positivo invece è il numero delle transazioni delle PPP che registrano un dato positivo pari al 3%».

«Analizzando i dati - prosegue - si possono ipotizzare diverse cause per tale flessione, una in particolare sono le regole imposte dalla FINMA e che vengono applicate dagli istituti bancari, i quali sono molto più severi nell’erogare crediti ai potenziali compratori».

«Tuttavia - illustra - non si può tout court affermare che un minor volume delle transazioni significa anche un calo generalizzato dei prezzi di vendita, visto in particolare l’andamento positivo delle transazioni delle PPP registrate. A mio avviso in futuro assisteremo ad una correzione dei prezzi ma solo per oggetti che non hanno una grande attrattività e che si trovano in posizioni meno interessanti. I centri economici urbanizzati continueranno anche in futuro a essere attrattivi per gli investitori di ogni genere».

«Purtroppo - spiega Arrigoni - registriamo da alcuni anni una certa difficoltà per quanto concerne la vendita, così come nella locazione, dove in Ticino registriamo oltre 5.000 unita vuote. Se fino a pochi anni fa si registravano alcuni oggetti sfitti, oggi si può riconoscere un trend, il quale, se non si interviene con misure chiare, potrà in futuro preoccupare. Se pensiamo a quanto reddito mancato procurano gli sfitti oppure gli oggetti invenduti, si nota come questo ha un impatto estremamente negativo sull’intera economia del Paese e in particolare sulla fiscalità cantonale. A questo punto, a mio avviso gli investitori dovrebbero concentrarsi sul parco immobiliare esistente spostando l’attività costruttiva sulla riqualifica e sul risanamento». Questo permetterebbe alle imprese di continuare la loro attività nel settore delle costruzioni, garantendo all’economia di continuare a generare valori e agli investitori di ritrovarsi degli oggetti a pari del nuovo ma in posizioni migliori».

«Questa flessione - conclude Arrigoni - non viene registrata in modo così marcato nei grandi centri urbanizzati come ad esempio Zurigo, Winterthur, Basilea e Berna i quali hanno dei numeri diversi ed in particolare ancora un’immigrazione equilibrata, cosa che in Ticino purtroppo non si registra più da tempo. E questo nell’immobiliare ad uso abitativo si sente, visto che la maggiore domanda è data quasi sempre dall’immigrazione».

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