Con lo spopolamento si svalutano i terreni

Ticino

Meno abitanti, meno necessità di abitazioni, meno costruzioni e dunque meno terreni edificabili: il rischio è che un proprietario possa perdere milioni

Con lo spopolamento si svalutano i terreni
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Con lo spopolamento si svalutano i terreni

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Meno abitanti, meno necessità di abitazioni, meno costruzioni e dunque meno terreni edificabili. Lo spopolamento, la frenata demografica in atto in Ticino costringe i Comuni a fare i conti anche con una delle ripercussioni negative di questa preoccupante tendenza. D’altronde lo dice anche la Legge federale sulla pianificazione del territorio, che indica come le zone edificabili debbano essere definite in modo da soddisfare il fabbisogno di terreno edificabile prevedibile per i prossimi 15 anni e devono essere ridotte se sovradimensionate. Anche le legge cantonale sullo sviluppo territoriale del 2011 (articolo 22), a proposito del programma di urbanizzazione, dice che il piano regolatore va fatto «tenendo conto dell’evoluzione edilizia del Comune».

Il rischio
Il rischio è dunque che un proprietario di un terreno «prezioso» che vale anche qualche milione lo perda. In questi casi che succede? Concettualmente è importante distinguere se una misura pianificatoria costituisce un caso di dezonamento oppure un caso di «mancato azzonamento». «Nel primo caso il proprietario ha di solito diritto a piena indennità per espropriazione materiale, mentre nel secondo, un’indennità si giustifica solo in casi eccezionali», spiega Manuel Gamper, esperto immobiliare e direttore di Multi Re, del gruppo Multi. «Le controversie - aggiunge - non sono poche e vi sono diverse decisioni del TF e del TRAM che definiscono meglio diverse casistiche e situazioni particolari. È comunque importante anche precisare che l’inserimento di un fondo dapprima edificabile in zona non edificabile costituisce un caso di «mancato azzonamento» o di «rifiuto di azzonamento» (e non di dezonamento)».

Naturalmente questo processo non è immediato ma deve superare una serie di stadi procedurali. «Nel caso in cui un Comune - spiega ancora Gamper - avesse una zona edificatoria sovradimensionata (o comunque potenzialmente “problematica”) si procede in prima istanza ad uno studio sul compendio dove si analizza, di regola tramite studio specialistico, quanto le zone sono sovradimensionate o sottodimensionate. Qualora fossero necessari dei correttivi bisogno procedere con la creazione di un PAC (Programma di azione comunale) nel quale il pianificatore con i relativi esperti definiscono come/quale tipo di dezonamento prevedere (inclusa la questione degli espropri). Qualora si procedesse in tal senso il comune potrà procedere con gli espropri e relativi, eventuali, indennizzi».

In Ticino si è innescata una spirale negativa, non c’è dubbio. Anche se io credo che il calo demografico non sia la causa ma l’effetto di questo fenomeno

I Comuni più toccati

Distretti con una stima di calo demografico a lungo termine come Mendrisio e valli superiori sono probabilmente i più esposti a questa tematica. Alcuni Comuni sono dunque più toccati da questo fenomeno. In particolare quelli che presentano un calo demografico importante e persistente. Per prepararsi a questa evenienza il Cantone ha previsto un fondo per lo sviluppo territoriale “centripeto” e il 21 giugno il Gran Consiglio ha votato cinque milioni (a titolo di paragone il Cantone dei Grigioni ha stanziato 80 Milioni).

«In Ticino si è innescata una spirale negativa, non c’è dubbio. Anche se io credo che il calo demografico non sia la causa ma l’effetto di questo fenomeno», avverte Fabio Guerra, esperto immobiliare di Wüest Partner, società di consulenza di Zurigo con sedi in molte città europee. «Poi - aggiunge Guerra - è chiaro che prima di arrivare a sottrarre zone edificali serve una lunga procedura e tecnicamente è difficile non indennizzare i proprietari di un terreno destinato a costruzioni». Però il problema, anche se in prospettiva, esiste. «Le nascite - spiega ancora Guerra - non compensano le morti e dal 2014 dall’estero, soprattutto dall’Italia se vogliamo essere chiari sino in fondo, non arrivano più i flussi migratori». Sta mancando, per un insieme di fattori negativi che negli anni sono andati a intrecciarsi, quell’attrattività che aveva fatto crescere il Ticino.

Gli indicatori sono chiari
Gli indicatori della decrescita sono chiari. «Anche se non è ancora chiaro perché il flusso sia rallentato», nota Guerra. L’italiano, anche per una questione di cultura (ama essere proprietario dell’abitazione, e non inquilino, e vede spesso questa posizione come una conquista sociale), ha vivacizzato il mercato immobiliare negli ultimi decenni. «Questa tendenza - fa notare ancora l’esperto di Wüest Partner - è in atto da tempo e la politica doveva intercettarla prima mettendo in atto correttivi».

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