«Il mattone ha toccato il picco, adesso comincia la discesa»

La Banca nazionale ha alzato i tassi di interesse e le ipoteche sono diventate più care. Inoltre nell’economia c’è molta incertezza, a causa dell’inflazione e della situazione geopolitica internazionale. E il mercato immobiliare in questo contesto come sta andando? Secondo alcune piattaforma online, i prezzi stanno ancora salendo, ma secondo gli operatori del settore ci troviamo su un picco, da cui inizierà lentamente la discesa .

Secondo l’indice Swiss Real Estate Offer Index, calcolato sulla base degli annunci immobiliari, in settembre il costo di un appartamento è salito in media dello 0,2%, e di una casa unifamiliare dello 0,8%. I dati sono stati pubblicati ieri da SMG Swiss Marketplace Group, entità che riunisce diversi portali e dalla società di consulenza IAZI. Secondo gli esperti di SMG, malgrado l’aumento dei tassi il mercato rimane dominato dalla robusta domanda di alloggio e dall’offerta tuttora limitata.

Tuttavia, secondo gli operatori ticinesi da noi sentiti, questo potrebbe rappresentare un picco dei prezzi, da cui probabilmente si inizierà presto a scendere. «Io prendo come riferimento - afferma Gianluigi Piazzini, presidente della Catef, la camera immobiliare ticinese - quanto scrive la Neue Zürcher Zeitung, che da qualche settimana sottolinea che nell’immobiliare "la festa è finita", e che la domanda è destinata a rallentare. Infatti fino a qualche mese fa con tassi ipotecari all’1% sul primo mutuo a dieci anni il mercato era ancora molto accessibile, mentre oggi siamo sul 2,4% o 2,5% , e quindi la cerchia dei potenziali acquirenti si è ristretta».

«Ma è vero - aggiunge - che la reazione del mercato al rialzo dei tassi non è mai così immediata, anche perché gli operatori non vogliono mostrare tramite annunci che il mercato si è raffreddato, perché non vogliono scontentare chi ha già acquistato. Inoltre l’indice di SMG si basa su prezzi target indicati da piattaforme informatiche, non su prezzi reali. Ma è indubbio che a medio termine, visto che i costi dei materiali e del capitale stanno salendo, in determinate zone i prezzi sono destinati a rallentare. Inoltre non si può paragonare Zurigo con Molino Nuovo, perché sono zone con dinamiche diverse. Infatti a parte Zurigo, Zugo e Ginevra i prezzi sono si sono già stabilizzati».

«D’altra parte - precisa - oggi gli acquirenti possono sedersi a trattare il prezzo. Inoltre, c’è una convergenza di numerosi fattori negativi, fra guerra, inflazione, e via dicendo. Ma per vedere un vero rallentamento dovremo aspettare ancora un paio di anni, e sarà solo allora che potremo giudicare se la correzione è stata significativa o meno. Non dimentichiamo che anche le banche centrali potrebbero fermarsi nel rialzo dei tassi».

«Ma si vede già oggi - rileva - che sul territorio non ci sono più gru: non si costruiscono più casette e palazzine, ma solo grandi oggetti destinati all’affitto. Si tratta di un primo segnale, perché vuol dire che la gente prende tempo. Per giunta la Banca nazionale continua a lanciare dei moniti, dicendo: "Attenti all’immobiliare". Insomma, tutto costa troppo e siamo alla fine anche nella costruzione di grandi complessi immobiliari. Ormai gli anni gloriosi sono un finiti».

«Ma non bisogna mai esagerare - nota - nell’essere pessimisti. Io penso che il crinale lo abbiamo ormai raggiunto, lo si vede in tutta la svizzera. Ma non penso che ci saranno correzioni forti, perché il costo del denaro dovrebbe, come già avvenuto storicamente, rientrare. Diciamo che siamo in un interregno un po’ confuso. Da adesso in avanti gli istituzionali, che hanno tirato in mercato, si concentreranno solo sulle zone che hanno una buona dinamica socioeconomica».

«Probabilmente - sottolinea - gli istituzionali lasceranno il Ticino fuori dal radar, perché la popolazione non cresce più, mentre ci sono zone che considerano più interessanti. Da noi infatti ci sono già 6200 appartamenti sfitti. Inoltre, a causa del calo delle Borse e delle obbligazioni, nei loro bilanci la quota dell’immobiliare è salita, e questo dovrebbe frenare gli investimenti nel settore. Insomma, per quanto riguarda l’immobiliare, abbiamo messo la bandiera sulla cima della montagna, e adesso dobbiamo rientrare al campo base».

«Sicuramente ora - afferma dal canto suo Marzio Mazzoleni, direttore e partner della GPM, la società immobiliare del gruppo Fidinam - gli speculatori si sono fermati. Infatti con l’aumento delle materie prime e dei tassi, l’euforia che c’era negli anni passati viene a cadere. Adesso i promotori immobiliari dovranno calcolare precisamente il tipo di investimento e verificare ogni posizione contabile su nuovi progetti».

«E pur vero che il Ticino è un micromercato, e quindi si possono riscontrare dei prezzi differenziati anche nel raggio di 200 metri, e questo vale soprattutto nelle regioni di Lugano e di Locarno. Ci tengo a ribadire che il Cantone Ticino è un mercato molto particolare ma sempre attrattivo. Per quanto concerne il segmento degli investimenti: con l’aumento dei tassi ipotecari abbiamo riscontrato in questi ultimi mesi che anche le casse pensioni, i fondi d’investimento immobiliari quotati in Borsa ecc, hanno rivisto il tasso di calcolo della capitalizzazione di quasi 0,75 % all’1 %. Questo implica che se fino a pochi mesi or sono per l’acquisto di stabili residenziali a reddito si applicava, ad esempio nella regione di Lugano un rendimento atteso del 3 – 3,5 % adesso ci avviciniamo a valori più vicini al 4,5 – 5%. Il che rende piu selettiva la domanda».

Ritornando a ruota libera sulle proprietà residenziali private Mazzoleni nota: «Negli altri Paesi europei il 70% della popolazione è proprietaria di case, e solo il 30% è in locazione. Invece da noi è il contrario, e questo è un aspetto positivo, perché il mercato resta sempre interessante ed attrattivo. Inoltre adesso con l’aumento dei tassi ipotecari anche le banche dovrebbero pensare ad intavolare un nuovo metodo di calcolo riguardante la sostenibilità, ma soprattutto sull’anticipabilità per l’acquisto della prima casa. Finma e BNS dovranno andare a braccetto per trovare la giusta convergenza che soddisfi un nuovo computo (calcolo) a favore soprattutto della prima casa. Ma in definitiva il mattone rappresenta sempre un ottimo investimento».