Finito il boom della proprietà: le case costano troppo

Mercato immobiliare

La spinta che durava dagli anni ‘90 si è esaurita - Non c’è nessuna bolla immobiliare all’orizzonte

Finito il boom della proprietà: le case costano troppo
© CdT/Chiara Zocchetti

Finito il boom della proprietà: le case costano troppo

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Sul mercato immobiliare il boom dell’accesso alla proprietà che durava dagli anni ‘90 è finito: lo constata uno studio pubblicato oggi da Raiffeisen, che non vede invece alcuna bolla all’orizzonte. Ma intanto la situazione crea un trasferimento patrimoniale di cui beneficiano ricchi, anziani e coloro che hanno studiato.

Fino alla metà dell’ultimo decennio aumentavano non solo i prezzi delle abitazioni primarie, ma anche la quota di persone che diventava proprietaria delle proprie quattro mura. Nel frattempo, però, il mercato è cambiato radicalmente, a causa degli effetti del perdurare dei bassi tassi d’interesse, si legge nella ricerca intitolata «Il sogno svanito di avere una casa propria». «Il costo degli immobili continua a salire in un mercato che si è completamente prosciugato», afferma il capo-economista di Raiffeisen Martin Neff, citato in un comunicato.

All’inizio degli anni ‘90, a causa dello scoppio di una bolla immobiliare, la Svizzera era caduta in una lunga e profonda recessione. Dopo dolorose riforme strutturali nel settore bancario, edile e immobiliare, poco prima della fine del millennio si era però passati a un vero e proprio boom delle proprietà di abitazione.

Una considerevole crescita economica, una forte immigrazione e la possibilità di accedere alla casa per ampie fasce di popolazione hanno indirizzato i prezzi degli immobili verso una crescita senza precedenti. Neanche le crisi economiche e finanziarie all’inizio del nuovo millennio sono riuscite a nuocere all’andamento dei prezzi: i costi di finanziamento sempre più bassi hanno fatto lievitare la domanda.

E nemmeno i diversi interventi normativi sono riusciti a contrastare il fenomeno. Fino ad oggi il perdurante aumento dei prezzi viene alimentato ulteriormente da un’offerta che diventa sempre più scarsa. «Anche durante la pandemia da coronavirus i prezzi delle abitazioni primarie si mostrano del tutto indifferenti alle turbolenze economiche e sociali storicamente eccezionali», osserva Neff.

Anni di politica monetaria ultraespansiva delle banche centrali hanno pertanto lasciato le loro tracce e nel dibattito pubblico ciò diventa l’occasione per evocare l’imminente scoppio di una bolla immobiliare. Tuttavia secondo gli esperti di Raiffeisen, banca particolarmente esposta nel settore dei prestiti ipotecari, «il livello dei prezzi assoluto, visto da solo, dice molto poco sullo stato e sugli eventuali pericoli del mercato».

Numerosi fattori influenzano infatti l’andamento dei prezzi ed esistono interazioni complesse con altri mercati che inducono a relativizzare il momento storico. Negli ultimi 20 anni sono aumentati non solo i prezzi degli immobili: si è assistito anche a una forte crescita economica e della popolazione. Sempre più persone in Svizzera necessitano di maggiore spazio abitativo, preferibilmente sotto forma di proprietà. «Il livello dei prezzi dominante e la forte dinamica rialzista sono ancora fondamentalmente giustificabili e non vengono fatti lievitare dalla speculazione: anche se nel frattempo il mercato delle abitazioni primarie è notevolmente gonfiato, questa bolla non scoppierà», si dice convinto Neff.

Sta di fatto però che dopo 20 anni di aumenti dei prezzi senza limiti il sogno di un’abitazione primaria oggi è svanito per ampie fasce di popolazione. La maggior parte delle famiglie non riesce più a superare con le proprie forze gli ostacoli legati al finanziamento: di fatto un finanziamento dell’abitazione primaria è riservato solo a nuclei familiari con un reddito elevato. «Chi non dispone già di grandi capitali o non può accedervi tramite eredità non ha realisticamente praticamente prospettive di diventare proprietario», afferma Neff.

Mentre gli attuali proprietari di immobili e le famiglie benestanti beneficiano fortemente degli sviluppi sul mercato immobiliare, grandi parti della società svizzera oggi vengono escluse. Le famiglie più giovani e meno benestanti non possono pertanto beneficiare dei costi abitativi notevolmente più bassi e dei potenziali aumenti del valore consentiti dalla proprietà di un’abitazione primaria. «La regolamentazione dominante del mercato delle abitazioni primarie oggi garantisce un crescente trasferimento di patrimonio dalle persone incolte a quelle colte, dai giovani ai vecchi, dai poveri ai ricchi», osserva Neff.

«Il sogno di un’abitazione primaria del ceto medio è diventato vittima di una politica monetaria ultraespansiva, di una pianificazione territoriale restrittiva e del contesto normativo dominante», prosegue lo specialista. «La conseguenza è una percentuale di proprietari di nuovo in calo da alcuni anni».

Secondo gli specialisti di Raiffeisen nulla cambierà nell’immediato e forse è il momento di agire. «Alla luce degli effetti collaterali sociali indesiderati di questo andamento è opportuna una discussione pubblica aperta e obiettiva sul futuro della proprietà di abitazione svizzera», puntualizza il capo-economista. «Senza una forte volontà politica e l’accettazione di determinati rischi a livello di sistema e di costi sociali gli attuali sviluppi proseguiranno senza limiti e la proprietà di abitazione diventerà sempre più un privilegio».

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