Affitti nel Mendrisiotto: dimmi dove vai e ti dirò quanto paghi

Pigioni

Secondo gli esperti, nella regione, più che di una bolla immobiliare occorre per ora parlare di saturazione - A sud del ponte-diga, a differenza che nel Bellinzonese, non sembra esserci stato un «esodo» di luganesi

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MENDRISIO - Negli ultimi 4 anni quasi 1.800 persone – lo scrivevamo nell’edizione di venerdì – hanno lasciato il Luganese per trasferirsi nel Bellinzonese. Ma è un fenomeno unidirezionale (e cioè da Lugano ci si sposta soprattutto verso Nord) oppure dalla capitale economica del cantone si nota uno trasferimento di popolazione anche verso Sud, verso il Mendrisiotto? E che differenze ci sono, a livello immobiliare, tra le due regioni? Sfogliando i dati sembrerebbe che di «grandi esodi» di luganesi verso Mendrisio o Chiasso non ce ne siano. Non più almeno. Una volta sì, soprattutto ai tempi del «boom» di Chiasso. Negli ultimi anni il «saldo» dei trasferimenti all’interno del Ticino (che calcola quante persone si sono spostate da una regione all’altra) indica che il Mendrisiotto è in positivo di 63 unità (il Luganese invece è in negativo di 1.259). Di grossi travasi dunque, all’interno del Sottoceneri, sembrano non esserci. Come mai? La risposta è probabilmente sia geografica che storica. Chiasso e Bellinzona distano più o meno gli stessi chilometri da Lugano, ma tra Luganese e Mendrisiotto non c’è quella che in molti ancora chiamano la «barriera psicologica» del Monte Ceneri. Le persone accettano di muoversi tra i due distretti con più facilità e senza bisogno di cambiar casa. C’è il ponte-diga, sì, ma non ha la stessa portata. Storicamente nel Sottoceneri i tre grandi centri (Lugano, Mendrisio e Chiasso – che in molti considerano un’unica grande zona urbana di 200.000 abitanti) hanno legami più consolidati e maggiori interdipendenze. «Nel Mendrisiotto – ci spiega uno degli immobiliaristi che abbiamo contattato – è considerato abbastanza normale abitare per esempio a Morbio e lavorare a Lugano, e credo che anche nel Luganese valga lo stesso principio. Pensiamo per esempio ai tanti luganesi che lavoravano nelle banche di Chiasso». Tra i motivi del trasferimento di abitanti tra Luganese e Bellinzonese era stata individuata l’ormai imminente apertura della galleria ferroviaria del Ceneri (che dimezzerà i tempi di trasferimento tra le due città) e anche la differenza del prezzo dei terreni e degli affitti. Vivere in centro a Bellinzona può costare perfino meno che nella periferia di Lugano. E nel Mendrisiotto? La situazione è simile e gli affitti sono paragonabili a quelli del Bellinzonese. Anche perché la regione è più densamente abitata. Basandoci sulla stessa fonte utilizzata nell’articolo pubblicato venerdì (lo studio «ProperTi Market Study» della Brühlart & Partners, che fornisce il prezzo al metro quadro degli appartamenti in affitto nella varie regioni del Ticino) abbiamo tentato di capire che tipo di differenze, a livello immobiliare, ci sono nel Mendrisiotto.

Affitti nel Mendrisiotto: dimmi dove vai e ti dirò quanto paghi

Nel capoluogo i prezzi più alti
A Mendrisio, capoluogo, un appartamento ristrutturato, di fascia media, di 80 metri quadrati può costare 1.450 franchi al mese in media. Il prezzo sale a 1.550 in caso di un appartamento nuovo. Prezzi simili a quelli che, a nord del ponte-diga, si trovano nella valle del Vedeggio (che probabilmente è la più «abbordabile» del Luganese). A Capolago però – si paga la vicinanza con il lago – i prezzi per un appartamento di quelle dimensioni possono salire fino a 1.600 al mese. Pigioni inferiori a Genestrerio (si scende anche a 1.100 per un appartamento nuovo), mentre Rancate (1.250 franchi al mese per un appartamento ristrutturato, 1.350 per uno nuovo) e Ligornetto (nuovo 1.400, ristrutturato 1.250) hanno un mercato simile. In linea anche Balerna (1.150 per un appartamento ristrutturato, 1.280 per uno nuovo), Castel San Pietro (1.250 per uno ristrutturato, 1.350 per uno nuovo) e Coldrerio (1.200 ristrutturato, 1.370 nuovo). Si sale un po’ a Chiasso (1.300 per un appartamento ristrutturato, 1.500 per uno nuovo), anche se nella cittadina di confine si nota un notevole sbalzo di prezzi tra un quartiere e l’altro. Chiudiamo con Novazzano (per un appartamento ristrutturato si può arrivare anche a 1.000 al mese), Riva San Vitale (anche in questo caso la vicinanza con il Ceresio pesa: 1.300 per un appartamento ristrutturato, 1.450 per uno nuovo) e Stabio (1.200 ristrutturato, 1.433 nuovo).

Situazione da monitorare
In Ticino si parla molto di bolla immobiliare. È così anche nel Mendrisiotto? Gli immobiliaristi che abbiano sentito sono prudenti. «Più che di bolla – ci spiega uno di loro – direi che c’è una saturazione, soprattutto a Mendrisio. I prezzi sono comunque ancora sostenibili. Non si può dire la stessa cosa nel Luganese, dove la bolla in certi quartieri o in certi comuni invece mi sembra di poter dire che ci sia». Anche se nel Luganese, come rivelato settimana scorsa da uno studio di Homegate.ch effettuato in collaborazione con la Banca cantonale di Zurigo, un lieve calo delle pigioni ultimamente si è registrato.

«La grossa difficoltà è Chiasso»
E gli immobiliaristi che abbiamo contattato sembrano concordare anche su un altro punto: il luogo più difficile quando devono trovare degli inquilini da piazzare in un appartamento è Chiasso. «Ci sono interi quartieri – ci viene spiegato – in cui è davvero quasi impossibile trovare qualcuno interessato ad abitarci. Alcune zone vanno, mentre altre davvero sono complicate».

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