Vale ancora la pena affidarsi alla consulenza di uno specialista?
Negli ultimi anni nel campo immobiliare abbiamo assistito ad un utilizzo sempre più frequente di dati di mercato, attraverso i quali si sono sviluppati dei modelli di riferimento per determinare in modo rapido ed economico il valore di un immobile. Essi sono stati perfezionati sempre di più nell’ultimo decennio, ma potranno mai sostituire completamente la figura di un esperto? Analizziamo insieme più nel dettaglio i pro e i contro di entrambi.
Il modello di valutazione edonica è essenzialmente una comparazione di moltissimi immobili al fine di determinare un prezzo aderente al mercato. Supponiamo che sia disponibile una grande quantità di dati relativi agli immobili (come ad esempio il prezzo pagato per l’acquisto, l’anno di costruzione, la superficie utile, lo standard, la posizione, etc.), esse vengono combinate tramite metodi statistici più o meno complessi per riuscire a cogliere l’influenza che ogni caratteristica ha sulla determinazione del prezzo. Veloce e conveniente, basta infatti solo qualche minuto di inserimento dei dati per la determinazione del prezzo dell’immobile e ad un costo veramente irrisorio, ma sarà altrettanto preciso? I dati delle transazioni non sono apertamente accessibili al pubblico in Svizzera e non sempre sono aggiornati, ciò rende la raccolta di dati di alta qualità difficoltosa, soprattutto a causa della necessità di avere molti dati su altrettante numerose caratteristiche dell’immobile. Riuscire a calibrare la comparazione su “oggetti simili” è complicato a causa delle molteplici differenti peculiarità di ogni fondo/immobile ed è rischiosa in termini qualitativi in quanto non è possibile da parte del cliente verificare la bontà della qualità dei dati utilizzati per il confronto e riprodurre i calcoli alla base della definizione del valore di mercato. Una valutazione eseguita da un esperto, rispetto al caso precedente, risulta decisamente più onerosa e con tempi di attesa più elevati ma, come un abito, cucita “su misura” e relativizzata al contesto reale.
Un’altra differenza sostanziale tra i due procedimenti è il fatto che utilizzando solo il metodo di comparazione si guarda al mercato immobiliare con un occhio orientato al passato, poiché si utilizzano solo transazioni effettuate. Non si fanno ipotesi sul futuro ma si presuppone che quest’ultimo sarà simile al passato. Questo approccio può creare delle distorsioni quando si verificano situazioni particolari o quando la situazione economica cambia e non tiene in considerazione i piani di sviluppo (riqualificazioni di quartiere, nuovi progetti di collegamenti di mobilità). La vetustà reale, la manutenzione, gli investimenti di rinnovo, lo stato dell’immobile, gli indici edificatori disponibili non sfruttati e la valorizzazione degli aspetti positivi e negativi non vengono considerati in modo preciso, o addirittura non esaminati, e questi aspetti possono incidere in modo marcato sul valore reale di mercato dell’immobile.
Nel complesso un modello edonico può essere utile per avere una base del prezzo su cui poi effettuare le proprie valutazioni personali ed opera in modo efficiente quanto la situazione economica risulta stabile e gli oggetti da valutare risultano standard. Una visione approfondita e dettagliata trasmessa da un occhio esperto invece è consigliata quando si deve analizzare un immobile che per qualità, posizione, dimensione o esclusività esula dagli standard e per quei casi in cui la maggior precisione risulta importante. Sicuramente il costante miglioramento di questi algoritmi e la crescente mole di dati disponibili riuscirà in un prossimo futuro a rendere questi modelli sempre più efficienti ma la presenza e la supervisione di un professionista sarà comunque necessaria anche solo per garantire obiettività sulle caratteristiche da inserire nei modelli edonici. Questi ultimi diventeranno probabilmente un supporto fondamentale per i professionisti e si giungerà ad un rapporto di complementarietà piuttosto che di sostituzione.