«Improbabile "un'ondata" di rimborsi delle ipoteche»

L’abolizione del valore locativo pone una serie di interrogativi sul mercato immobiliare e, di riflesso, su quello ipotecario: i proprietari di abitazioni, non potendo più dedurre né gli interessi sul mutuo, né le spese di manutenzione, potrebbero essere incentivati a rimborsare il debito ipotecario. Lo faranno in massa?

L’Associazione svizzera dei banchieri (ASB) è molto cauta sulla questione: «L’effetto della modifica di legge – afferma al CdT – è difficile da stimare e potrebbe variare da un istituto all’altro. Inoltre, l’entità di un eventuale maggiore ammortamento (dei mutui, ndr) dipende fortemente dal livello attuale dei tassi d’interesse e dai conseguenti costi opportunità, ad esempio investimenti in titoli invece di rimborsi ipotecari aggiuntivi».

Più assertivo è il numero uno di BancaStato, Fabrizio Cieslakievicz: «Non nutriamo timori per questo scenario e non crediamo, naturalmente per ciò che ci concerne, che si genererà “un’ondata” di rimborsi dei mutui ipotecari».

La posizione dell’istituto cantonale non si discosta molto da quella di Raiffeisen Svizzera, che al CdT dichiara che «l’abolizione della deducibilità fiscale degli interessi ipotecari ridurrà probabilmente gli attuali incentivi all’elevato indebitamento ipotecario e i mutui saranno ammortizzati in misura maggiore».

A livello nazionale, va detto, le banche hanno tenuto un profilo tutto sommato basso sulla questione. Eppure, se davvero i proprietari di casa pensassero, in massa, di rimborsare i loro mutui, per le banche l’impatto sarebbe parecchio significativo. Secondo i dati della Banca nazionale svizzera, l’ammontare totale dei prestiti ipotecari in Svizzera per abitazioni e immobili a reddito supera i 1.100 miliardi di franchi svizzeri, di cui quasi tre quarti concernono gli oggetti residenziali a uso proprio.

Riguardo all’eventuale vendita di attivi finanziari (per es. titoli) per rimborsare i mutui (oppure, al contrario, all’indebitamento ipotecario per investire in Borsa), al CdT la Banca Migros afferma che «è possibile che l’eliminazione del vantaggio fiscale induca i singoli clienti ad adeguare i propri portafogli di investimento per ammortizzare il mutuo più rapidamente o in misura maggiore. Riteniamo invece improbabile una tendenza generale all’indebitamento supplementare a seguito dell’eliminazione del valore locativo proprio».

Dal canto suo, Raiffeisen sostiene che «i fondi necessari a ad ammortizzare le ipoteche saranno probabilmente generati in parte dalla vendita di titoli».

Riguardo alle ripercussioni sul mercato immobiliare, Alberto Montorfani, già segretario della SVIT, l’associazione dei professionisti immobiliari, osserva che «l’abolizione della tassazione del reddito locativo e il contrappasso della caduta delle deduzioni per manutenzioni non avrà a breve alcun effetto sui prezzi degli immobili a reddito o d’abitazione propria. Sui primi, perché i valori fiscali e le possibilità di deduzione di interessi passivi e delle manutenzioni, inclusi i risanamenti energetici, restano invariati. Sulle seconde perché l’impatto dell’abolizione delle deduzioni è mitigato per i primi dieci anni di proprietà, ciò che lascia i nuovi proprietari sullo stesso piano di chi ha ancora acquistato casa in regime di deduzione. Avrà probabilmente un effetto su interventi (affrettati) di manutenzione e risanamento degli edifici a uso proprio (case monofamiliari e condomini), fino a quando il regime attuale resterà in vigore, mentre in seguito, come sempre, ci si farà una ragione della nuova situazione e ci si adatterà. Peccato però vedere la Confederazione che predica la lotta climatica e toglie uno degli incentivi più rilevanti, visto l’enorme impatto energetico del parco immobiliare sul consumo energetico globale, in particolare di combustibili fossili inquinanti e non rinnovabili».

In una nota, UBS scrive che «il cambiamento del sistema dovrebbe provocare un boom delle ristrutturazioni nel breve termine, sostenere leggermente l’andamento dei prezzi nel medio termine e rallentare l’aumento del debito ipotecario nel lungo termine. L’abolizione del valore locativo dovrebbe avvantaggiare in particolare i proprietari di immobili con bassi rapporti prestito/valore e gli acquirenti alla prima esperienza. Al contrario, i proprietari di immobili più vecchi che necessitano di ristrutturazione e probabilmente anche quelli di seconde case potrebbero essere svantaggiati».