In Svizzera i mutui ipotecari sono diventati più cari

I tassi ipotecari hanno ricominciato a salire. Nel terzo trimestre, secondo uno studio di Comparis, il tasso sulla scadenza a 10 anni è passato da 1,77% a 2,07%. E questo nonostante il tasso guida della BNS sia rimasto invariato allo 0%. Ora bisognerà capire se questo movimento sarà duraturo e se addirittura accelererà.

Alla base di questo movimento vi è l’aumento dei tassi d’interesse sul mercato dei capitali internazionale, che ha fatto salire anche i costi di rifinanziamento in Svizzera. Negli ultimi mesi i rendimenti delle obbligazioni statali a lungo termine sono saliti molto nel mondo, e soprattutto negli Stati Uniti e in Francia.

Così, mentre a fine giugno il rendimento delle obbligazioni federali a 10 anni era pari allo 0,31%, a fine settembre è quasi raddoppiato, attestandosi allo 0,59%. Negli ultimi 3 mesi, sono saliti anche i tassi swap rilevanti per il finanziamento ipotecario, visto che indicano a quali condizioni gli istituti finanziari si tutelano dalle variazioni dei tassi d’interesse. Gli swap con una durata di 10 anni sono cresciuti allo 0,83% rispetto allo 0,53% di 3 mesi prima. Gli swap a 5 anni sono aumentati di 0,39 punti percentuali, passando dallo 0,26% allo 0,65%.

Come valutare questo aumento dei tassi ipotecari? Ne abbiamo parlato con Fabrizio Cieslakiewicz, presidente della Direzione generale di BancaStato. Innanzitutto, l’aumento dei tassi è riscontrabile anche presso BancaStato? E quali sono i motivi alla base di questo aumento? «Certamente - risponde -, anche nel nostro caso i crediti ipotecari a tasso fisso hanno registrato un aumento. È bene ricordare che la politica monetaria della BNS ha un impatto diretto sul tasso di interesse SARON, mentre il tasso dell’ipoteca a formula fissa si basa in primo luogo sul tasso di rifinanziamento del mercato dei capitali, ovvero l’“Interest rate swap”, anche conosciuto come “IRS”. E siccome quest’ultimo è influenzato dalle aspettative degli investitori, ecco che si spiega il motivo dell’aumento di cui parliamo: il mercato sta già prezzando aspetti come il perdurare dell’attuale situazione geopolitica tesa, l’aumento globale dei costi energetici e il fatto che l’Europa di conseguenza stia fronteggiando un’inflazione al rialzo. È tutto ciò a pesare sui tassi ipotecari fissi».

Secondo voi questo sarà un aumento duraturo nel tempo, oppure questa tendenza potrebbe addirittura accentuarsi? «Gli ultimi anni, diciamo a partire dallo scoppio della guerra in Ucraina, ci hanno ricordato - nota - come i fattori geopolitici a livello globale possano sorprenderci per ampiezza e rapidità. Ne consegue che è veramente difficile fare previsioni. La situazione che ha portato all’aumento dei tassi fissi, in altri termini, è sempre molto in divenire. Per quanto riguarda le previsioni sul tasso guida della nostra BNS, sulla base dei dati odierni, ci attendiamo un rialzo nel corso del primo semestre 2027».

Come giudicate la salute del mercato immobiliare ticinese? «Il numero e il valore delle transazioni immobiliari effettuate in Ticino - illustra - sono un indicatore importante per tastare il polso del settore. Negli ultimi anni il loro andamento è stato altalenante. Sono fortemente cresciuti durante la pandemia, poi dal 2022 hanno cominciato a flettersi; dal 2024 è ripresa la progressione. Stando agli ultimi dati disponibili, nel primo semestre 2026 il numero di transazioni è leggermente in crescita mentre il valore complessivo registra stabilità. Ma esulando dagli andamenti puntuali, il tutto si colloca comunque leggermente al di sopra dei già alti livelli prepandemici».

E per quanto riguarda il tasso di abitazioni sfitte in Ticino, come sta evolvendo la situazione? «Questo rappresenta un indicatore fondamentale - sottolinea - per valutare il grado di saturazione del mercato, e a questo livello è in corso un continuo riassorbimento, pur se essi si mantengono ancora al di sopra della media nazionale; un’evoluzione, questa, riconducibile a un’offerta di abitazioni più contenuta rispetto agli anni precedenti. In generale possiamo dire che l’andamento del mercato mostra solidità, anche se continua a imporre un costante livello di attenzione da parte degli addetti ai lavori».

In questo momento, cosa consigliate alla clientela che vuole “accendere” o rinnovare un prestito ipotecario? «È ovvio - precisa Fabrizio Cieslakiewicz - che l’attuale livello dei tassi SARON sia conveniente per la clientela, ma non scordiamo che i tassi fissi rimangono storicamente allettanti. Ogni formula ha i suoi pro e i suoi contro. Ad ogni modo è una situazione che potrebbe rendere interessante ad esempio una soluzione mista, con tranche fisse e SARON. Ma come ripeto spesso, un credito ipotecario ha a che fare spesso e volentieri con i risparmi di una vita ed è quindi importante, e direi centrale, avvalersi di un consulente bancario per individuare l’approccio migliore per il singolo caso».