La denatalità e la tecnologia cambiano anche l’immobiliare

Il settore immobiliare del Ticino affronta una crisi strutturale senza precedenti, dominata da due fenomeni preoccupanti: lo sfitto cronico e la denatalità. Gianluigi Piazzini, presidente della Catef, la Camera ticinese dell’economia fondiaria, descrive una situazione che richiederà «diversi anni per ritrovare l’equilibrio», con conseguenze rilevanti per un settore che rappresenta il 17% del PIL cantonale. Il tema è stato lanciato durante la tradizionale conferenza stampa annuale che precede l’assemblea della Catef. Il messaggio di Piazzini è estremamente diretto e laconico: «La crisi demografica, unita a quella dei cambiamenti nei modi di lavorare e di consumare, sta cambiando l’ambito immobiliare». La Catef è l’associazione di categoria che in Ticino rappresenta gli interessi dei proprietari di casa. «La sostanza immobiliare riflette lo stato di salute del Cantone. Se essa flette, indietreggia anche il Paese, perché rappresenta uno dei principali ambiti del risparmio privato», afferma Piazzini, ricorrendo a un’immagine retorica efficace.

Il presidente della Catef non ha mai nascosto la sua diffidenza nei confronti della Legge federale sulla pianificazione territoriale, ritenuta un freno allo sviluppo edilizio. «Fioccano le cosiddette zone di pianificazione imposte per legge. Questo modo di procedere non è altro che un blocco edificatorio, e a farne le spese sono le valli e alcuni piccoli comuni sul piano». «I proprietari - continua Piazzini - non devono farsi troppe illusioni per quanto riguarda gli eventuali indennizzi: saranno pochi e arriveranno tra molti anni».

Piazzini denuncia anche l’estrema facilità con cui «i tiratori scelti delle associazioni particolarmente attive contro le grandi opere» ricorrono ai tribunali. «Magari con segnalazioni preventive a Berna», aggiunge il presidente della Catef, che comunque si dice soddisfatto per la neutralizzazione fiscale dei valori di stima decisa nelle urne la scorsa settimana. «L’esito della votazione è stato chiaro e netto, anche se ci vorranno oltre dieci anni per calibrare e implementare la decisione».

Per quanto riguarda il mercato immobiliare, giudicato «senza particolari sussulti», il livello degli affitti nell’esistente è da anni bloccato. «Il tasso ipotecario di riferimento è basso e non permette grandi evoluzioni». Il nuovo patrimonio immobiliare è difficile da realizzare perché il costo del terreno è elevato, così come le esigenze degli inquilini, che desiderano «più docce e meno bagni». «Affittare un appartamento senza doppi servizi è molto arduo, ma ristrutturare gli edifici più datati è difficile». Il rischio concreto è che questi appartamenti rimangano vuoti, causando «un degrado silente della sostanza», con in più l’incognita dei tassi d’interesse. Ora sono bassi e sopportabili, «ma un paio di punti in più farebbero salire ancora una volta la pressione».

La Catef ha espresso soddisfazione per l’abolizione del valore locativo, accolto in votazione popolare lo scorso 28 settembre. L’entrata in vigore è prevista per il 1. gennaio 2029. «Permetterà ai proprietari di casa di accelerare l’ammortamento del debito», spiega Piazzini che però è tiepido sulla tassazione sostitutiva per le seconde residenze «spesso in zone discoste dove la riduzione delle zone edificabili sarà impietosa».