Immobiliare in Ticino: «Un mercato saturo»

Come sta il mercato immobiliare ticinese? E come vanno letti i dati sulle transazioni immobiliari del primo trimestre 2025? I risultati, pubblicati negli scorsi giorni dall’Ufficio cantonale di statistica (USTAT), mostrano un aumento sia del numero, sia del valore delle transazioni immobiliari.

Rispetto a un anno fa, le operazioni immobiliari sono infatti cresciute del 5,8% (+59 unità). Un risultato trainato soprattutto dal buon andamento delle proprietà per piani (PPP) e dei fondi edificati, che hanno registrato rispettivamente 538 transazioni (+7,2%; +36 unità) e 422 movimenti (+7,1%; +28 unità). È invece negativo l’andamento dei fondi non edificati che, con un totale di 114 transazioni, registrano un calo del 4,2% (-5 unità).

I terreni non edificati interessano quindi meno? «Sarei cauto a interpretare questo movimento come una tendenza generale», commenta al CdT Alberto Montorfani, segretario della SVIT e titolare di AM consulenze. «I numeri in gioco sono talmente bassi che un paio di transazioni in meno alterano di molto il punto percentuale». Premessa a parte, l’esperto riconosce che l’adozione del Piano direttore cantonale, con la revisione delle zone edificabili, può avere influito sul risultato finale. E comunque la direzione è quella: «Dal punto di vista pianificatorio, ci si muove verso una logica di contenimento: si cerca di evitare nuove edificazioni su terreni vergini, privilegiando invece la densificazione e lo sviluppo centripeto. Le riserve edificatorie “pure’’, cioè i terreni ancora liberi, sono destinate a ridursi progressivamente». In futuro, quindi, sarà sempre più necessario intervenire su fondi già edificati. Anche perché – prosegue Montorfani – «costruire su un terreno “verde”, sempre più spesso, è fonte di complicazioni e opposizioni». Motivo per cui molti operatori si stanno orientando quasi esclusivamente verso l’edificato. «Gli investitori istituzionali acquistano ormai solo immobili già edificati o, al massimo, progetti con licenza edilizia già cresciuta in giudicato». Di qui, appunto, il calo delle transazioni di terreni non edificati.

Quanto al buon andamento delle proprietà per piani (PPP), che segnano un incremento del numero di transazioni del 7,2%, l’esperto lo attribuisce a dinamiche analoghe a quelle riscontrate in via Vergiò a Breganzona, oggetto a inizio anno di una conversione condominiale. «Si tratta di immobili, spesso datati, che attirano una fascia media di clientela, che fino a poco tempo fa non aveva accesso alla proprietà». Non a caso, all’aumento delle transazioni nel segmento PPP (+7,2%) corrisponde una crescita più contenuta del loro valore commerciale complessivo (+3,4%). «È un mercato ancora poco esplorato da parte di un pubblico nuovo, che prima era escluso dall’acquisto di immobili a causa dei costi troppo elevati». Storicamente, infatti, la proprietà per piani in Ticino – in particolare nelle regioni del Locarnese e del Luganese – era pensata per acquirenti benestanti, soprattutto provenienti dalla Svizzera tedesca o dalla Germania, interessati a una seconda casa di fascia alta. «Oggi, però, sembra aprirsi uno spazio per una domanda più locale e accessibile».

Sul fronte del valore complessivo delle transazioni (PPP, fondi non edificati, fondi edificati), i dati mostrano una crescita del volume d’affari complessivo a 927 milioni di franchi. Rispetto al primo trimestre del 2024, l’aumento del valore è del 3,4%. Come giudicare questo aumento? Ancora Montorfani: «Negli ultimi 40 anni non ho mai visto una proprietà perdere di valore. Tranne rari casi, quando ci sono transazioni, si registrano anche aumenti nei prezzi». Il dato su cui Montorfani ragiona, però, è un altro: «L’aumento del valore delle transazioni registrato nel primo trimestre 2025 è inferiore all’aumento del numero delle transazioni. Ciò significa che si scambia di più, accontentandosi di un valore mediamente più basso». Più in generale, secondo l’esperto, questi dati statistici mostrano che il Ticino è ormai un mercato maturo. «Negli ultimi anni, soprattutto dopo la pandemia, non ci sono più stati movimenti a strappo, con grandi corse immobiliari e rallentamenti». Secondo Montorfani, il mercato è ormai piuttosto saturo e l’offerta esistente è sufficiente a sostenere un livello stabile di attività. «Questo contesto consente solo incrementi di valore contenuti e, anche in futuro, è improbabile che si verifichino grandi scostamenti nel volume delle transazioni».