Lex Weber, dopo 10 anni un bilancio in chiaroscuro

Sono passati 10 anni dall’entrata in vigore della Lex Weber, la norma che, in sostanza, obbliga i Comuni a un tetto massimo del 20% di abitazioni secondarie sul proprio territorio. In questo senso, a inizio anno, ha fatto molto discutere il caso di Locarno, che per la prima volta ha superato tale soglia. Ma non solo. Nelle scorse settimane, l’Ufficio federale dello sviluppo territoriale (ARE) ha registrato per la prima volta il superamento del 20% anche in altri 9 Comuni svizzeri, tra cui Muzzano e Tenero-Contra. Al netto delle ultime vicissitudini, quale il bilancio dopo una decade dall’entrata in vigore della legge? Gli effetti sperati, dunque evitare che i nuclei di montagna e villeggiatura diventino un conglomerato di case vuote durante i mesi di bassa stagione, si sono effettivamente concretizzati?

Per capire meglio la situazione abbiamo contattato il fiduciario immobiliare e commercialista Alberto Montorfani. «La legge, temuta al momento della sua introduzione, non ha, effettivamente, stravolto il settore dell’immobiliare come molti avevano previsto e temuto, anzi ne ha ridefinito gli equilibri», osserva Montorfani. Un elemento decisivo è stata la clausola di salvaguardia per gli immobili acquistati prima del 2012. Sì, perché i proprietari di queste abitazioni possono ancora scegliere liberamente la destinazione d’uso, dunque se primaria o secondaria. Questa flessibilità ha evitato un blocco delle compravendite e ha permesso al settore di rimanere dinamico. Nel lungo periodo, tuttavia, la legge ha portato alla nascita di un mercato “a due velocità”. Gli immobili non sono più valutati soltanto per posizione, metratura o caratteristiche architettoniche, ma anche per la loro destinazione d’uso. «Come tutti i principi economici insegnano, la merce rara costa di più. Le abitazioni con la possibilità di essere utilizzate come seconde case sono diventate più costose, perché sempre più difficili da trovare nei Comuni soggetti al limite del 20%». Di conseguenza, lo stesso oggetto immobiliare può avere due valori differenti a seconda dell’uso consentito. «Abbiamo sempre pensato che fosse la vista lago a determinare il prezzo di un edificio. Oggi l’ago della bilancia è invece la destinazione d’uso», spiega Montorfani. Il fiduciario immobiliare precisa, però, «che si tratta soprattutto di un mercato per acquirenti benestanti. Mentre per chi, invece, cerca una residenza primaria, l’andamento dei prezzi segue dinamiche più “normali”. In sostanza, nel tempo i prezzi sono inevitabilmente destinati a salire, ma se con la Lex Weber si pensava che ci sarebbe stato uno scatto improvviso dei prezzi verso l’alto, questo in realtà non è avvenuto».

A proposito di prezzi: anche secondo una recente analisi della società di consulenza Wüest Partner, l’aumento dei valori immobiliari delle abitazioni secondarie ha superato quello delle residenze principali. In Ticino, invece, la crescita è stata minima, se rapportata ad altre regioni svizzere. Sì, perché tra il 2016 e il 2025, i prezzi delle seconde case nel cantone sono cresciuti appena del 5%. In Vallese, invece, del 35%. Del 42% a Berna e addirittura del 52% nei Grigioni. In questo senso, secondo l’analisi di Wüest Partner l’impennata dei prezzi è riconducibile a diversi fattori, alcuni di natura strutturale. In primo luogo, la crescente diffusione delle tecnologie digitali ha favorito fenomeni come il telelavoro e la cosiddetta “workation”, ovvero la combinazione tra lavoro e vacanza. Questo ha contribuito ad aumentare la domanda di seconde case, soprattutto nelle località ben collegate e caratterizzate da un’elevata qualità paesaggistica. Un ulteriore elemento è rappresentato dagli investimenti nelle infrastrutture e dal rafforzamento dell’offerta turistica lungo l’intero arco dell’anno. In soldoni: le destinazioni che non dipendono dai picchi stagionali risultano più attrattive, incentivando così l’acquisto di una seconda casa, anche a fronte di prezzi più elevati.

Nei Comuni ticinesi, la situazione si presenta piuttosto articolata. I dati delineano un quadro chiaro: su 106 Comuni complessivi (l’ARE ha fotografato la situazione prima delle ultime aggregazioni), oltre la metà (57%) registra una quota di abitazioni secondarie superiore al 20%. Una situazione, va detto, ereditata da prima dell’entrata in vigore della Lex Weber. Analizzando il territorio cantonale diviso per gli otto distretti emerge che l’impatto della normativa ha riguardato soprattutto le nostre valli. Basti pensare che tutti i Comuni della Leventina, della Valle di Blenio e della Vallemaggia hanno superato la fatidica soglia del 20%. Migliore è invece la situazione nei centri urbani: nel Luganese 22 Comuni su 47 hanno superato la soglia; nel Mendrisiotto uno su 11; nel Bellinzonese uno su sei. Meglio ancora ha fatto Riviera, con zero Comuni su due. A fare eccezione è invece il Locarnese, rimasto su livelli elevati con 12 Comuni su 15 oltre la soglia.

A fare impressione, al di là della situazione nei distretti, è anche la quota di diversi singoli Comuni. Molti, infatti, superano ampiamente la soglia: Campo Vallemaggia, ad esempio, si trova a quota 90,4% di case secondarie; oppure Onsernone, giusto per citare un ultimo esempio, è a quota 79%.

Uno sguardo critico rispetto alla norma che limita le seconde case viene offerto da Felice Dafond, avvocato e presidente dell’Associazione Comuni ticinesi. Il territorio cantonale, sottolinea Dafond, è da ritenersi complesso per due ragioni principali: vocazione turistica e forte varietà morfologica. «La situazione nel nostro cantone è molto diversificata: la condizione nei distretti delle valli non è quella delle zone rive lago. Inoltre, non va dimenticato che la norma approvata a livello svizzero era stata pensata per le regioni fortemente turistiche, penso in primo luogo all’Engadina, ma la situazione nelle nostre valli è ben diversa», spiega il presidente. A ciò si aggiunge il nodo dello spopolamento e della tutela del patrimonio edilizio nelle aree periferiche, tema sensibile per molti Comuni. «Lo spopolamento delle regioni più discoste e la perdita di numerosi edifici del nostro passato sono un tema centrale. Ecco allora che ben si può comprendere come simili norme non aiutino le regioni periferiche». Inoltre, emerge anche una possibile sovrapposizione normativa con strumenti già esistenti. «Alcuni Comuni del nostro cantone disponevano già in passato di norme di attuazione del piano regolatore che concernevano le residenze secondarie. Diventa dunque evidente il possibile conflitto, e quindi i problemi che si possono generare, fra le nuove norme e quelle già in vigore».

Sul fronte immobiliare, il quadro appare altrettanto frammentato, tra domanda turistica e recupero del patrimonio esistente, oltre ad allentamenti che hanno in parte ridimensionato la norma iniziale. «Nei Comuni che superano il 20% delle residenze secondarie si ritiene vi sia una tendenza di aumento delle residenze primarie, quindi di nuove costruzioni, compensato ampiamente da molte procedure edilizie volte a cambiare la destinazione da primaria a secondaria per gli edifici esistenti prima dell’11 marzo 2012, questo soprattutto per quanto riguarda i Comuni turistici, nel quale si avverte una forte pressione sugli edifici citati in precedenza». Determinanti risultano anche le recenti modifiche legislative, che hanno ampliato le possibilità edificatorie. «Negli ultimi allentamenti della Legge e dell’Ordinanza, modifiche entrate in vigore il primo ottobre 2024, vi è ora la possibilità di demolire un edificio esistente, ricostruirlo, ampliarlo del 30% per le superfici destinate all’uso principale (SUP) e creare il numero di unità abitative secondarie desiderate, senza nessun limite». Un effetto diretto riguarda quindi i prezzi, sempre più elevati e difficili da sostenere: «Sono esplosi e diventano proibitivi per le persone che vorrebbero portare il domicilio nei Comuni che a livello fiscale sono ancora relativamente attrattivi». In chiusura, il giudizio del presidente Dafond resta netto e critico rispetto agli obiettivi iniziali della normativa. «Penso di poter affermare che l’obiettivo iniziale della Lex Weber, dunque quello di ridurre sensibilmente il numero delle residenze secondarie, non abbia avuto gli effetti sperati, anzi».