Appartamenti sfitti da anni: a Lugano preoccupa il vuoto permanente

Ci sono vari dati interessanti all’interno dei due studi condotti dal Servizio di statistica cittadino relativi al mercato immobiliare, all’offerta e al fabbisogno di abitazioni a pigione moderata (tra il 2019 e il 2025) e all’occupazione abitativa sul territorio di Lugano nel 2025. Si va, ad esempio, da una riduzione delle pigioni nette in tutti le zone della città ad eccezione di Lugano ovest (+3.5%), al 12% di economie domestiche (coppie con tre o più figli e le famiglie monoparentali) in locazione che rientra nel target della domanda di abitazioni a pigione moderata, con necessità di abitazioni con quattro o più locali. Ma anche al 9% di unità abitative che risulta essere in uno stato di vuoto permanente (quindi 1 su 11), ovvero dove non risiede nessuno da anni e l’appartamento non risulta sugli annunci immobiliari. E forse è proprio questo il dato che spicca tra i due studi, perché è strettamente legato al tema degli affitti brevi, dei prezzi di locazione e dei proprietari individuali, che per un motivo o per l’altro continuano a non mettere la propria unità abitativa sul mercato. Un dato definito non a caso «preoccupante» dall’esperto di statistica della città, Lorenzo Barisone, perché «se si sbloccasse quel 9% aumenterebbe l’offerta abitativa. La Città deve capire le motivazioni che stanno alla base di questo vuoto permanente (potrebbe trattarsi di beghe ereditarie, capitalizzazioni oppure di inabitabilità) e agire a livello pianificatorio per disincentivarlo».

Facciamo qualche esempio, anche se sotto gli occhi di tutti. Prima, però, un breve inciso: per vuoto permanente si intende un’unità abitativa che non è mai stata occupata nel corso dei dodici trimestri (quindi almeno 3 anni) considerati dalla statistica cittadina. Un aspetto che mostra inoltre una tendenza crescente nel tempo, passando dal 7.2% del 2020 al 9% del 2025 (tra il 2024 e l’anno scorso le unità in vuoto permanente sono aumentate di 194 unità). Tornando agli esempi, a Gandria e a Castagnola gli elevati prezzi d’affitto rispetto alla media cittadina generano il vuoto permanente. Non a caso, nei quartieri dove il tasso di vuoto è maggiore è più presente il fenomeno degli affitti brevi. E alcuni proprietari stanno prendendo proprio questa strada. Di contro, a Cimadera, Certara, Bogno e Valcolla il vuoto permanente è molto alto nonostante i prezzi d’affitto (sempre rispetto alla media cittadina) siano decisamente più contenuti. In questi casi, la spiegazione potrebbe essere legata a fattori tra cui il grado di vetustà e lo stato manutentivo degli immobili, che ne riduce l’attrattività e la disponibilità sul mercato. Alcune aree della Val Colla e Brè spiegano bene il vuoto, perché sebbene abbiano sul loro territorio solo il 2% delle abitazioni di Lugano, contano allo stesso tempo il 36.2% delle unità abitative senza fonte di riscaldamento o riscaldate a legna (quindi con un’abitabilità di lungo periodo difficile). Anche l’anno medio di costruzione degli immobili incide, e non di poco, sul tasso di vuoto. Infatti, i valori più elevati si osservano proprio nei quartieri con un’epoca di costruzione media più remota, tra cui Gandria, Certara, Bogno, Cimadera, Caprino e Val Colla. Anche il sindaco Michele Foletti, durante la presentazione dei due studi, si è voluto soffermare sull’aspetto degli affitti brevi. O meglio, per dirla con le sue parole, del «citato problema degli airbnb, che ruberebbero gli alloggi ai residenti». Dai risultati di un’analisi condotta dalla statistica cittadina e che «dovranno essere confutati con i dati dell’anno prossimo», Foletti ha specificato che il fenomeno degli airbnb «non è un problema. La percentuale di alloggi si trovano in quartieri che hanno già una percentuale di vuoto piuttosto elevata e che hanno una vocazione turistica, quindi non sono in centro città». Commentando invece la situazione del mercato immobiliare nel suo complesso, il sindaco ha rilevato che la situazione «è sotto controllo e non c’è troppo stress nel mercato, sia dal punto di vista dell’accesso all’acquisto delle abitazioni sia da quello della locazione. Inoltre, l’offerta sul mercato di Lugano è superiore alla possibile domanda di alloggi a pigione ragionevole». A proposito, considerando la sostenibilità delle pigioni rispetto al reddito, nel 2025 il 31% delle abitazioni presentava un costo compatibile con quello sostenibile delle economie domestiche prossime al rischio di povertà. Il servizio cittadino, utilizzando invece il criterio della pigione vantaggiosa, ha mostrato che il 17% delle abitazioni rientrava nella definizione di alloggio a pigione moderata.