Brusca frenata delle transazioni: i fondi non edificati soffrono di più

Parlare di tendenza forse è prematuro, ma i dati del primo trimestre del 2023 sulle transazioni immobiliari in Ticino meritano la massima attenzione. Innanzitutto dal profilo numerico. L’analisi pubblicata negli scorsi giorni dall’Ufficio cantonale di statistica (USTAT) mostra che, nei primi tre mesi del 2023, le transazioni immobiliari nel nostro cantone hanno subito un calo superiore al 20% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente (vedi box a lato).

«I motivi di questa brusca frenata sono essenzialmente due», commenta Alberto Montorfani, segretario della SVIT, l’associazione dei professionisti dell’immobiliare e titolare di AM Consulenze. «Dopo il boom registrato durante la pandemia, quando era esplosa la domanda di spazi abitativi, oggi stiamo rientrando verso una situazione di normalità». La domanda insomma è diminuita. Di qui, appunto, il calo delle transazioni. A ciò si aggiunge anche un motivo strutturale: «Il mercato delle residenze secondarie, in questo momento, è soffocato dalle normative della Lex Weber». Più in generale, secondo Montorfani, il mercato immobiliare svizzero è prossimo alla saturazione. «I cicli di crescita, così come li abbiamo conosciuti fino agli anni Novanta, sono quasi esauriti. Ora siamo entrati in un’economia più lineare».

C’è poi un secondo aspetto che merita la massima attenzione. Secondo i dati USTAT, nei primi tre mesi del 2023, il valore delle transazioni è diminuito del 20%, attestandosi a circa 1 miliardo di franchi.

Una contrazione motivata solo in parte dal calo del numero delle transazioni. «Nei trimestri precedenti - spiega Montorfani - laddove si era constatata una riduzione del numero di transazioni, il valore complessivo delle operazioni era tuttavia aumentato. Oggi, invece, questa correzione al rialzo - motivata con la scarsità crescente di terreni e spazi abitativi - non si è verificata. Come mai? «È difficile trarre conclusioni in base a una statistica trimestrale, né è possibile parlare di tendenza», commenta Montorfani. «Per capire eventuali movimenti strutturali occorre attendere ancora qualche trimestre».

Nel dettaglio, ad aver subito il rallentamento maggiore come numero di transazioni - secondo i dati USTAT - sono le compravendite tra 500 mila e 1,9 milioni di franchi. «Forse perché negli ultimi due anni questa classe di valore è stata particolarmente sollecitata, nel senso che i promotori hanno messo sul mercato soprattutto oggetti appartenenti a questa forchetta di prezzo; pertanto, si assiste a una saturazione maggiore», osserva ancora Montorfani.

Che dire invece dell’aumento dei tassi ipotecari? La correzione piuttosto muscolosa del tasso di riferimento può aver influito sul numero delle transazioni? «In questa fase intermedia direi di sì. Oggi vediamo che i venditori sono ancora legati ai prezzi alti di qualche tempo fa, quando c’erano i tassi di interesse molto bassi; mentre gli acquirenti guardano già più avanti, magari aspettando che i prezzi diminuiscano». Questa situazione di stallo, secondo l’esperto, dovrebbe risolversi nel giro di sei-nove mesi, quando i venditori avranno abbassato i prezzi adeguandoli ai nuovi tassi, e gli acquirenti saranno tornati ad acquistare, vedendo che i prezzi sono stati corretti al ribasso. Secondo Montorfani, oggi ci troviamo esattamente in questa fase intermedia di assestamento, per cui i tassi influenzano ancora le transazioni. «A medio o lungo termine, invece, i tassi avranno definitivamente corretto i prezzi. Pertanto, le transazioni potranno ripartire più facilmente».

Da sottolineare, infine, il dato sulle transazioni dei fondi non edificati. Complessivamente, nei primi tre mesi del 2023, sono stati registrati 121 passaggi di proprietà, pari a un calo complessivo di circa il 30% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Anche in questo caso, si è verificata una contrazione del valore delle transazioni. I fondi non edificati hanno totalizzato 36,3 milioni di franchi, in calo del 7,9%.

Sulle cause di questa minore movimentazione, ancora una volta, si entra nel campo delle ipotesi. Il minor numero di transazioni di fondi non edificati potrebbe essere ricondotto alle nuove disposizioni pianificatorie imposte dal Piano direttore cantonale. Il documento - ricordiamo - obbliga infatti i comuni ticinesi a rivedere i propri Piani regolatori, calcolando le zone edificabili in base alle previsioni di crescita della popolazione. Il rischio insomma di vedere dezonato un terreno oggi considerato edificabile potrebbe quindi essere all’origine del raffreddamento della domanda. Paradossalmente, però, anche una lettura di segno opposto avrebbe senso, fa notare Montorfani: «La paura di un eventuale dezonamento potrebbe portare il proprietario di un fondo a costruire con una certa celerità per evitare di incappare in un divieto, oppure, peggio, di vedere il proprio terreno spostato in zona non edificabile».