Fondi non edificati, il valore diminuisce

Come sta il mercato immobiliare ticinese? C’è un indicatore che ne misura la temperatura, offrendo una fotografia aggiornata dello stato di salute: il numero e il valore delle transazioni.

L’Ufficio cantonale di statistica (USTAT) ha appena pubblicato le cifre del secondo trimestre del 2026. Cifre che confermano una tendenza: rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, il numero delle transazioni è rimasto costante, ma il valore complessivo delle transazioni è diminuito del 13,3%, a 1.131 milioni di franchi.

Detto altrimenti: a parità di transazioni, il valore è diminuito. Come leggere questo dato? Lo abbiamo chiesto a Carlo Croci, amministratore delegato di Interfida e profondo conoscitore del settore.

«A fronte di un’offerta di spazi superiore alla richiesta, gli acquirenti hanno preso l’abitudine di fare delle controfferte che spingono il valore delle transazioni verso il basso». Questa tendenza, prosegue Croci, riguarda soprattutto gli oggetti di un certo valore.

Secondo i dati forniti da USTAT, la causa principale della contrazione del valore complessivo dipende infatti dalle transazioni con un valore di 5 milioni o più, il cui valore è diminuito del 38,4%.

L’intero mercato immobiliare – spiega Croci – soffre comunque di un rallentamento congiunturale generale: «In questo contesto acquistare e vedere oggetti di un certo valore diventa più complicato e meno frequente». Di qui, appunto, il calo del valore delle transazioni di questi oggetti. Calo che non risparmia neppure le transazioni tra 2 e 4,9 milioni di franchi, diminuite anch’esse del 12,5%.

L’attenzione di Croci si concentra poi su un altro dato fornito da USTAT, ossia il numero e il valore dei fondi non edificati. Il numero delle transazioni in questo comparto è cresciuto del 15%, ma il loro valore è diminuito dell’1,4%, a 47,2 milioni di franchi.

«Questa tendenza è fortemente influenzata dalla situazione pianificatoria eccedente in quasi tutti i comuni ticinesi, tant’è che chi compra un terreno oggi, spesso, vincola l’acquisto all’ottenimento di una licenza edilizia», racconta Croci.

Insomma, la situazione incerta sul fronte della scheda R6 si è fatta sentire anche sul valore delle transazioni, che hanno registrato un calo complessivo di 700 mila franchi (-1,4%).

L’impressione generale, aggiunge ancora Croci, è che «non tutti i proprietari di fondi si siano resi conto che il proprio terreno non è interamente edificabile». Con queste incognite, vendere un terreno oggi diventa molto più complicato e il valore ne risente. «Lo notiamo anche nei tempi di inserzione, che si sono notevolmente allungati».

La seconda fotografia scattata dall’USTAT riguarda le abitazioni vuote. Per il quinto anno consecutivo, a giugno 2026, il loro numero è diminuito, in questo caso del 6,4% rispetto all’anno prima. Parliamo di 4.621 abitazioni vuote, di cui l’80% in affitto, mentre il restante 20% in vendita.

Per trovare un tasso di abitazioni vuote più basso bisogna tornare al 2017. Questa dinamica riguarda tutte le regioni, fatta eccezione per le Tre Valli, dove invece si registra un lieve incremento.

Il Locarnese, come già rilevato nel 2025, è la regione con il tasso di abitazioni vuote più contenuto (0,93%; -0,09 punti percentuali), mentre il Mendrisiotto è ancora una volta quella con il tasso più elevato (3,71%; -0,16 punti percentuali).

«Sul fronte degli appartamenti in affitto, il Mendrisiotto può vantare pigioni inferiori rispetto al Luganese e al Locarnese, con differenze che possono raggiungere il 15-20%», rileva Croci. «Questa differenza può rappresentare un fattore decisivo, soprattutto per una giovane coppia. Diverso è invece il discorso per case e ville. In questo segmento il mercato è meno dinamico e questo probabilmente si riflette anche sul dato complessivo che vede il Mendrisiotto con una percentuale di abitazioni vuote maggiore del resto del Cantone».

Infine, a livello comunale, i tassi di abitazioni vuote mostrano differenze importanti: nel 2026 sono 39 i comuni sopra la media cantonale, rispetto ai 25 del 2025. Tra i comuni con più di 5.000 abitanti, il tasso varia dallo 0,89% di Losone al 7,37% di Chiasso. Tra i quattro comuni che hanno registrato un aumento delle abitazioni vuote, la crescita più marcata si è verificata a Biasca, con 27 unità in più e un incremento del 57,4%, per un tasso complessivo dell’1,98%.