Quando il gioco non vale la candela

La proposta del Consiglio di Stato di acquistare il 100% di Alloggi Ticino SA ha, senza grosse sorprese, spaccato la politica. Sullo sfondo c’è una domanda: lo Stato deve intervenire come attore principale nel mercato immobiliare per guidare in maniera autonoma la politica degli affitti a pigione moderata? Per la maggioranza (seppur risicata) della Gestione, la risposta è no. Ci sono altri strumenti già disponibili da poter utilizzare, anche con il coinvolgimento del settore privato. Strumenti, viene sottolineato, molto meno rischiosi. Per la minoranza, composta da Centro (il progetto arriva da Raffaele De Rosa), PS e Verdi l’operazione andrebbe sì portata a termine, ma con molti paletti e cautele. Insomma, l’affare – sia per i favorevoli, sia per i contrari – porta in pancia notevoli rischi.

Al di là delle normali differenze ideologiche degli schieramenti politici sul ruolo dello Stato, l’operazione sulla quale il Gran Consiglio si esprimerà tra due settimane ha alcuni punti di incertezza piuttosto evidenti. Il primo è legato al costo del debito. Al momento, come si evince da entrambi i rapporti, il tasso medio dei prestiti ipotecari è di circa l’1%. Una situazione che potrebbe cambiare, in peggio, nei prossimi anni. A fine settembre, ad esempio, il tasso indicativo di una trentina di banche si attestava al 2,07% per le ipoteche decennali. Fluttuazioni forse temporanee, che però, se diventassero una tendenza, andrebbero prese molto sul serio.

C’è poi la questione, altrettanto centrale, dei rinnovamenti. Il parco immobiliare di Alloggi Ticino SA è di circa 1.400 appartamenti, e nei prossimi dieci anni si stima che serviranno una quarantina di milioni di franchi soltanto per opere di risanamento. Come verranno finanziati questi interventi? Detto altrimenti: il Cantone, in un momento già delicato per le finanze pubbliche, può farsi carico della totalità degli accantonamenti necessari per questo tipo di lavori?

Si arriva poi al cuore delle perplessità. Dalle analisi svolte, la sostenibilità della società è condizionata. O meglio, lo scopo sociale – dunque lo sviluppo della politica delle pigioni moderate – è vincolato dal tasso di interesse delle ipoteche. Una società di consulenza ha svolto uno «stress test» indicando come soglia massima il 4% di interesse dovuto alle banche. Un test sì superato, ma solo a patto di mantenere invariate le pigioni e di non distribuire dividendi. In pratica, il nuovo azionista unico (il Cantone) non potrà abbassare gli affitti senza correre un notevole rischio finanziario.

Già solo queste variabili fanno dire che il gioco potrebbe non valere la candela. In aggiunta ci sarebbe poi la questione della governance dell’azienda: gestire in autonomia oltre un migliaio di appartamenti non è cosa da poco. Servono risorse, personale, un’infrastruttura societaria a pieno titolo. E il tutto, come indica la stessa minoranza che approva l’operazione, con la necessità che la nuova SA si regga sulle proprie gambe. Ergo, senza immissione di capitale pubblico. Evitando dunque, per citare un esempio, quanto successo in passato con la Cassa pensioni dello Stato.

Posto che l’edilizia economica può essere determinante nelle politiche sociali di uno Stato, il dibattito in Parlamento arriva in un momento particolare. Lugano (è notizia di settimana scorsa) ha un’offerta di appartamenti a pigione moderata superiore alla domanda, ed è lecito chiedersi i motivi dietro a questo dato. Come anche domandarsi se sia davvero necessario, viste le molte incertezze per le finanze cantonali, avventurarsi proprio ora nell’acquisto della totalità delle azioni di Alloggi Ticino SA.