Se comprare casa non è per tutti

Il mercato ipotecario svizzero non smette di crescere. Anzi. Secondo le previsioni dell’Associazione svizzera dei banchieri, il volume dei crediti ipotecari, che rappresenta oltre l’80% dell’intero credito bancario elvetico, dovrebbe continuare ad espandersi nel 2026 a un ritmo del 3% annuo. E Resolve, per citare solo uno degli attori indipendenti del panorama dell’intermediazione ipotecaria in Svizzera, ha chiuso il 2025 con un miliardo di franchi di volume, registrando una crescita del 38%.

Eppure, chi oggi si avvicina per la prima volta al mercato immobiliare - per esempio una giovane coppia o una famiglia alla ricerca della prima casa - si scontra spesso con una realtà scoraggiante: accedere a un mutuo è diventato sensibilmente più difficile. I criteri si sono irrigiditi, le banche concedono meno eccezioni, i prezzi continuano a salire. Come si spiegano queste due tendenze apparentemente contraddittorie?

«Non è un paradosso - ci risponde Claudio Costi, consulente di VZ VermögensZentrum a Lugano e Bellinzona - perché l’ammontare complessivo delle ipoteche può crescere anche se l’ingresso nel mercato diventa più complesso. L’aumento dei valori degli immobili, l’attuale contesto dei tassi e la riduzione dei margini delle banche nel settore ipotecario (praticamente dimezzati dal 2009 al 2023) spiegano questa dinamica».

Le ragioni sono strutturali, spiega l’esperto di VZ. Dal 2009 al 2023 i prezzi di acquisto degli immobili in Svizzera sono aumentati di quasi il 50%, mentre i salari nominali sono cresciuti solo dell’8%. «Chi oggi soddisfa i criteri di sostenibilità deve finanziare importi molto più elevati rispetto al passato, il che gonfia il volume ipotecario complessivo anche senza un aumento proporzionale del numero di acquirenti. A questo si aggiunge il fatto che, in un contesto di tassi storicamente bassi, i proprietari esistenti hanno scarso incentivo ad ammortizzare il debito. Il volume rimane quindi elevato per inerzia. Una parte della crescita deriva inoltre da rinnovi edilizi e immobili a reddito, non da nuovi acquisti residenziali».

A complemento di questa lettura, Raiffeisen Svizzera indica che «la crescita media del volume ipotecario delle famiglie, che negli anni Ottanta sfiorava il 5% annuo, si è oggi ridotta al 3%. Il problema dell’accessibilità economica si è già riflesso in una minore dinamica di crescita».

Per Romain Dequesne, CEO di Resolve, società svizzera specializzata nella mediazione creditizia presente in una quindicina di località del Paese, Ticino incluso: «Il tempo necessario per ottenere un credito è esploso. Quello che una volta richiedeva qualche giorno oggi può arrivare a qualche mese. E così, le pratiche arretrate si accumulano ovunque». Una complessità che spiega in parte la crescita dei broker indipendenti: «Per i clienti, il modo in cui una banca calcola il rischio è una scatola nera. Noi la conosciamo e sappiamo indirizzare ogni cliente verso l’istituto che lo valuterà nel modo più favorevole». Al centro di (quasi) tutto, aggiunge Dequesne, c’è la cosiddetta «affordability», ovvero la sostenibilità finanziaria del credito: «Il 90% dei problemi dei clienti riguarda questo calcolo. Non la valutazione dell’immobile, ma il reddito necessario per qualificarsi».

Sul fronte dell’offerta di credito, il 2025 ha segnato un inasprimento tangibile. I criteri si sono stretti soprattutto attorno alla qualità degli immobili, all’efficienza energetica e alla sostenibilità dei redditi locativi. L’implementazione di Basilea III - il pacchetto di riforme introdotto nel 2010 a livello internazionale proprio per rafforzare la solvibilità e la liquidità del settore bancario - ha ulteriormente limitato la propensione al rischio degli istituti. «Rispetto al passato, oggi le banche fanno meno eccezioni, anche a causa della maggiore scarsità di capitale legata ai requisiti regolatori più severi», conferma ancora Claudio Costi di VZ. «Questo restringe il credito soprattutto per alcuni segmenti, come le giovani famiglie».

Per capire che cosa significhi concretamente, basta applicare il criterio di sostenibilità adottato dall’Ufficio federale delle abitazioni (Ufab), secondo cui l’acquisto è considerato finanziariamente sostenibile fino a un rapporto prezzo/reddito annuo lordo di 6 a 1. Superata questa soglia, nella maggior parte dei casi non è possibile accumulare il capitale proprio necessario in tempi ragionevoli. Con un reddito lordo di 120 mila franchi, precisa l’Ufab in una recente nota, il prezzo di un immobile non dovrebbe superare i 720 mila franchi.

Applicando questo parametro ai prezzi rilevati in Ticino dal ProperTI Market Study 2026 di Brülhart & Partners SA - che monitora annualmente i valori immobiliari in 95 comuni e quartieri del Cantone - il quadro è eloquente (cfr. infografica). Un appartamento nuovo di 80 m² nel Luganese costa oggi circa 618 mila franchi, richiedendo un reddito annuo lordo di oltre 103 mila franchi. Anche nel segmento più accessibile - Mendrisio, stessa superficie - si arriva a 410 mila franchi. Vale a dire, la soglia massima sostenibile per chi guadagna il salario mediano ticinese, pari a circa 68.400 franchi lordi annui.

In altre parole, chi percepisce il reddito mediano del Cantone può permettersi appena l’immobile più economico dell’intera tabella - e solo dopo aver già accumulato il 20% di capitale proprio che, ricordiamo, non può essere costituito interamente dagli averi previdenziali (la quota minima di capitale proprio che deve essere fornito «in contanti» è del 10%, scrive l’Associazione svizzera dei banchieri).

A rendere il quadro ancora più chiaro è il dato sulle iscrizioni di ipoteche in Ticino, elaborato da Brülhart & Partners nel 2025 il valore complessivo delle ipoteche iscritte ha raggiunto livelli vicini ai massimi storici, mentre il numero di iscrizioni è rimasto stabile rispetto alla media decennale. Più soldi ipotecati, non più transazioni, è la prova «locale», in cifre, del «paradosso» nazionale del mercato immobiliare.

Sullo sfondo, il Canton Ticino registra una crescita demografica modesta ma costante, tra mille e duemila nuovi residenti all’anno, trainati dall’immigrazione, a fronte di un saldo naturale negativo. Una pressione sulla domanda abitativa che non si allenta, anche se il tasso di sfitto, ancora superiore al livello considerato ottimale, contribuisce a mantenere i prezzi più contenuti rispetto ad altre regioni svizzere.

I dati dell’Ufficio di statistica cantonale (Ustat) offrono un ulteriore elemento di riflessione. Nel quarto trimestre del 2025 le transazioni immobiliari in Ticino sono aumentate del 16,9% in numero, ma il valore complessivo è sceso dell’1,5%. Il calo è concentrato soprattutto nel segmento sopra i due milioni di franchi, registrando un -19,6% in termini di numero e un -29,2% in termini di valore. Il mercato si sposta quindi verso appartamenti di fascia media, mentre il lusso frena. Insomma, anche in Ticino la domanda sta trovando i propri limiti di spesa.

A ciò si aggiunge, secondo il monitoraggio dell’Ufab pubblicato lo scorso 16 marzo, una scarsità dell’offerta in locazione ai massimi dal 2014, in particolare nelle aree urbane e montane. Per le economie domestiche con redditi bassi o medi la situazione è particolarmente critica: se acquistare è difficile, affittare lo è sempre di più.

Le previsioni dell’ASB, elaborate agli inizi del 2026, indicavano un tasso direttore della Banca nazionale svizzera stabile allo 0% per tutto l’anno. Ma quegli scenari sono stati costruiti prima dell’escalation del conflitto nel Golfo, che ha riaperto il dibattito su una possibile pressione inflazionistica a livello globale. Romain Dequesne di Resolve ricorda che il settore ha già vissuto una «doccia fredda» nel 2025 - un raffreddamento che ha reso il mercato più sano, ma che lascia poco margine in caso di nuovi scossoni sui tassi. Un eventuale rialzo dei tassi a lungo termine - ipotesi che gli analisti non escludono per i prossimi trimestri - peggiorerebbe ulteriormente i criteri di sostenibilità, rendendo ancora più selettivo l’accesso al credito.

In definitiva, per chi non dispone di un consistente capitale familiare o di un reddito particolarmente elevato, la proprietà immobiliare in Svizzera rischia di diventare sempre più un «privilegio». Non per mancanza di credito nel sistema - quello continua a fluire - ma per chi può permettersi di chiederlo.