Sapore di Mare 2026, l'anno della doppia Versilia

La Versilia non è più quella di una volta, ma nemmeno quella dell’anno scorso. Dopo la rigorosa doppietta televisiva Sapore di mare-Sapore di mare 2 è il momento di guardare la realtà 2026 delle spiagge italiane più legate all’immaginario collettivo, quelle che più rappresentano l’estate con i loro vialoni e la loro sabbia curatissima. E bisogna dire che anche la Versilia non sfugge al male dei nostri tempi, la polarizzazione: da un lato la Versilia normale rappresentata da Viareggio, Marina di Pietrasanta e Lido di Camaiore, dall'altro Forte dei Marmi, comune di appena 6.600 residenti che in estate quasi triplica la popolazione, dove i prezzi del lusso hanno fatto un salto che non ha eguali nel resto d’Italia. E anche all’interno dello stesso Forte ci sono differenze enormi fra zone. Non è più solo una banale questione di soldi ma proprio di filosofia. Al punto che non è strampalato questa estate parlare di una doppia Versilia.

Nella prima metà del 2026 il prezzo medio richiesto per un immobile residenziale in vendita nel comune di Forte dei Marmi si è attestato attorno ai 10.650 euro al metro quadro, con un incremento del 7% circa rispetto all'anno precedente: un aumento notevole ma non drammatico, in linea il mercato immobiliare di pregio italiano. Sul fronte degli affitti, addirittura, il rialzo medio nel comune è stato ancora più contenuto, poco più di un punto percentuale. Anche sul fronte dei lidi ‘normali’ la stagione 2026 non ha portato stravolgimenti. Due lettini e un ombrellone in agosto, quindi al top della quotazione, costano 50 euro al giorno. Cifre che un residente a Lugano possono sembrare accettabili e che diversi gestori locali addirittura definiscono ‘popolari’. Insomma, a livello di lidi e quotazioni delle case medie il Forte, e a maggior ragione il resto della Versilia, non ha avuto nel 2026 aumenti stellari.

Tutto cambia appena si sposta lo sguardo verso il segmento alto, distante solo pochi metri. Basta scorporare i dati per zona: mentre nella periferica Vaiana il metro quadro si ferma attorno ai 5.500 euro al metro quadro, nella prestigiosa Roma Imperiale (cioè la zona delle grandi ville storiche, dei pini marittimi, eccetera) si sfiorano i 40.000. Un divario di oltre il 100% all'interno dello stesso comune di otto chilometri quadrati scarsi.

E se si guarda al mercato degli affitti stagionali di fascia altissima il quadro diventa ancora chiara: tra i 31 annunci di locazione mensile in Italia superiori ai 50 mila euro censiti quest'estate ben 16 si trovano a Forte dei Marmi. Nessun'altra località italiana, non Capri, non la Costa Smeralda, si avvicina a questa concentrazione. Forte dei Marmi nel 2026 non compete più con le altre mete balneari italiane: compete, semmai, con Saint-Tropez, con Ibiza-collina, con certi angoli della Costa Azzurra. È un mercato che si è sganciato dal resto della Versilia tanto quanto, in Lombardia, il centro storico di Milano si è sganciato dall'hinterland. Un mercato con differenze assurde anche all’interno dello stesso Forte, perché il più 7% prima citato per i prezzi degli immobili è dato da sostanziale stabilità, in certi casi addirittura calo, della maggior parte delle zone, con aumenti nell’ordine del 10% in zona Centro, Caranna e Vittoria Apuana, fino al più 20% rispetto al 2025 delle vie con immobili ultra-lusso, con certe ville di Roma Imperiale in zona 40.000 euro al metro quadrato. In altre parole, dire ‘vado in Versilia’ non è di per sé indicativo di ricchezza, e tutto sommato non lo è nemmeno dire ‘Vado a Forte dei Marmi’. La tendenza è però che certe vie del Forte, quelle un tempo popolate da avvocati, commercialisti, medi imprenditori, eccetera, oggi sono praticabili soltanto da ultra-ricchi.

Ma la vera notizia dell'estate 2026, quella che spiega perché i venti punti percentuali di rialzo nel segmento lusso non siano un'anomalia congiunturale ma un cambio strutturale, riguarda la proprietà degli stabilimenti balneari. Su un totale di circa cento concessioni presenti nel comune, secondo le stime circolate tra gli stessi balneari locali, almeno un terzo sarebbe ormai passato di mano negli ultimi anni, finendo nel portafoglio di investitori arabi, russi e, sempre più spesso, di fondi finanziari veri e propri. Il caso simbolo è naturalmente il Twiga. Lo storico stabilimento fondato da Flavio Briatore nel 2001 è stato ceduto integralmente (brand, location di Forte dei Marmi, Montecarlo e Baia Beniamin, oltre al Billionaire di Porto Cervo), a Leonardo Maria Del Vecchio, figlio del fondatore di Luxottica e oggi in lotta con i fratelli per la spartizione dell’eredità. Un'operazione che valorizza un giro d'affari complessivo stimato in 50 milioni di euro annui e oltre 600 dipendenti: numeri da media impresa industriale, non certo da bagno di paese. E non è un caso isolato: lo stesso gruppo, pochi mesi prima, aveva rilevato per 4,5 milioni di euro il Franco Mare di Marina di Pietrasanta. Accanto ai Barilla, proprietari storici del Bagno Piemonte, ai Berlusconi con il Bagno Alcione, ad Andrea Bocelli, che nel 2024 ha acquisito lo stabilimento Alpemare, e ad altri nomi noti si è inserita negli ultimi due anni una nuova generazione di acquirenti che ragiona in termini radicalmente diversi. Non più famiglie che comprano un bagno per prestigio sociale, ma capitali che trattano la concessione balneare come un immobile di pregio: un asset da acquistare, valorizzare e rivendere.

Tutto questo accade mentre pende sulle teste dei concessionari balneari italiani la spada di Damocle della direttiva Bolkestein, di cui il Corriere del Ticino ha già scritto, che imporrebbe gare pubbliche periodiche per l'assegnazione delle concessioni demaniali, mettendo teoricamente a rischio la rendita di posizione di chi occupa oggi l'arenile. In qualsiasi mercato razionale, un'incertezza normativa di questa portata dovrebbe deprimere i valori, non gonfiarli. A Forte dei Marmi è successo l'esatto contrario: gli investitori, semplicemente, non hanno paura delle aste. Segno che la scommessa non è più sulla concessione in sé ma sul brand, sulla location, sull'ecosistema (così si esprimono i fondi) di ristorazione, ospitalità e intrattenimento che ci si costruisce sopra, e che resterebbe attraente per la clientela internazionale indipendentemente da chi gestisce l'ombrellone. Questa lettura trova conferma anche nel comparto alberghiero collegato: il segmento Resort, di cui Forte dei Marmi è capofila insieme a Capri e al Lago di Como, ha attratto quest'anno investimenti complessivi per 822 milioni di euro, in gran parte di provenienza mediorientale, con operazioni di rilievo come l'acquisizione dell'Hermitage Hotel & Resort da parte del gruppo Starhotels. Il modello che si sta affermando non è più quello dell'hotel o dello stabilimento come attività a sé stante, ma l’integrazione di hôtellerie, beach club, ristorazione stellata e retail di lusso, pensata per una clientela ad altissima capacità di spesa che si muove indifferentemente tra Dubai, Londra e la Versilia.

Forte dei Marmi come Milano, oggi più che mai il luogo comune è confermato. Quello che è accaduto al capoluogo lombardo negli ultimi quindici anni si sta ripetendo al Forte: la trasformazione di interi quartieri da tessuto popolare o borghese a piattaforma per capitali internazionali, l'ingresso dei fondi immobiliari nella gestione di portafogli residenziali un tempo frammentati tra mille piccoli proprietari, la sostituzione di una clientela di prossimità con una clientela globale attratta dal brand della città più che dalla città stessa. Non a caso, tra le nazionalità che affollano da sempre la località in estate, quella milanese resta storicamente predominante: Forte dei Marmi è, da almeno un secolo, la spiaggia di Milano. Oggi lo è anche nel modo in cui viene comprata, gestita e valorizzata: con la stessa logica finanziaria, gli stessi fondi, spesso gli stessi nomi che siedono nei consigli di amministrazione delle grandi operazioni immobiliari di Milano. Per chi osserva questi fenomeni dal Ticino, territorio che conosce bene sia il turismo di fascia altissima sia le tensioni sociali che la finanziarizzazione del mattone porta con sé, dalle valli grigionesi alle rive del Lemano, la Versilia 2026 offre un caso di studio istruttivo. La distinzione tra prezzo del mercato e prezzo del brand non è mai stata così netta: mentre il resto della Versilia continua a vivere di turismo balneare in senso classico, con margini fisiologici e crescite a una cifra, Forte dei Marmi si è trasformata in un prodotto finanziario a cielo aperto, dove il valore non lo fa più la sabbia, ma la capacità di intercettare capitali. Per il momento il commendator Carraro e forse anche i figli Luca e Felicino, resistono, ma nei prossimi anni saranno spazzati via anche loro. O magari si sposteranno in una Versilia più abbordabile.