Cedere l'abitazione di proprietà: una questione con conseguenze di vasta portata

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La pianificazione della pensione pone al centro dell'attenzione di molti proprietari di abitazioni una domanda fondamentale: che cosa accadrà in futuro al proprio immobile? Secondo un recente studio condotto da Raiffeisen, è in questa fase che quasi due persone su tre si occupano concretamente della cessione per la prima volta. Spesso in primo piano c'è il desiderio di trasferire direttamente l'immobile alla generazione successiva nell'ambito di un anticipo ereditario e consentire così ai figli di accedere alla proprietà abitativa.

Non appena ci sono decisioni concrete da prendere, diventa subito chiaro che la cessione dell'abitazione di proprietà non si presta a soluzioni intuitive. È strettamente collegata alla pianificazione patrimoniale, previdenziale e successoria. I temi immobiliari e le questioni relative al regime dei beni e al diritto successorio, alle donazioni e alle conseguenze fiscali sono interconnessi. E spesso mancano le conoscenze specialistiche: nello studio condotto da Raiffeisen, il 40 per cento degli intervistati afferma di non essersi (mai) occupato delle questioni relative alla cessione dell'abitazione di proprietà.

Una consulenza pensionistica e immobiliare tempestiva e strutturata diventa così il fattore decisivo per giungere a una soluzione duratura, soprattutto per i patrimoni più consistenti.

Generalmente, all'inizio la domanda fondamentale riguarda la forma in cui l'abitazione di proprietà dovrà passare alla generazione successiva. L'immobile deve essere venduto, trasferito come donazione completa o ceduto nell'ambito di una donazione parziale? «Ognuna di queste opzioni deve essere considerata a fondo e, idealmente, discussa in famiglia», spiega Christian Rehefeldt, Co-responsabile Centro specializzato Pianificazione successoria di Raiffeisen Svizzera. Ogni decisione ha conseguenze di vasta portata per la liquidità in età avanzata, l'onere fiscale, la struttura reddituale e patrimoniale e la successiva divisione dell'eredità all'interno della famiglia. A confermare che la domanda di consulenza è elevata è uno studio Raiffeisen in cui il 54 per cento delle persone afferma di essere praticamente all'oscuro dell'influsso di una donazione sulla successiva divisione dell'eredità.

Una vendita all'esterno o all'interno della famiglia porta liquidità ai genitori e aumenta la flessibilità nella pianificazione patrimoniale: il capitale vincolato nell'immobile diventa liberamente disponibile e può essere utilizzato per i piani durante la pensione, per investimenti o per una regolamentazione ben coordinata della successione. Contemporaneamente va perso un valore reale stabilizzante, che negli ultimi anni ha acquisito valore a molte latitudini. A seconda della tempistica e della struttura della vendita, le conseguenze fiscali possono essere grandi. «In caso di vendite interne o esterne alla famiglia, le imposte sugli utili da sostanza immobiliare devono essere chiarite preventivamente con cura per evitare brutte sorprese», spiega Rehefeldt.

In caso di donazione (parziale) all'interno della famiglia, al figlio destinatario viene concesso un certo acconto della quota ereditaria. Molti genitori desiderano donare la porzione maggiore possibile in modo da mantenere bassi gli oneri finanziari per la generazione successiva. Il desiderio di dare un sostegno può far passare in secondo piano la parità di trattamento degli altri figli o la propria protezione in età avanzata, ad esempio a seguito di una degenza in una casa di cura. «Vediamo spesso che l'abitazione di proprietà viene ceduta senza conoscere la situazione futura a livello di diritto successorio. Purtroppo, in seguito si verificano spesso discussioni spiacevoli in famiglia», racconta l'esperto in successioni.

Ecco un esempio: se viene donata un'abitazione di proprietà senza ulteriore accordo successorio, il valore di imputazione dell'anticipo ereditario verrà fissato solo al decesso del cedente. Fino ad allora, il valore dell'abitazione di proprietà può subire forti variazioni. Nel più sfavorevole dei casi, ciò comporta che il figlio destinatario debba in seguito pagare compensazioni nettamente più elevate ai fratelli. «È decisivo stabilire per tempo e in modo vincolante il valore di imputazione, idealmente nell'ambito di un contratto successorio. In questo modo è possibile stabilire chiaramente qual è il valore che verrà imputato in futuro e come si svolge un'eventuale compensazione tra gli eredi», spiega Rehefeldt. Ai figli che non ricevono l'abitazione può essere opportuno concedere un diritto di prelazione o un diritto a una quota degli utili. In quest'ultimo caso, un utile futuro sarà ripartito equamente tra i fratelli qualora il figlio che riceve l'abitazione dovesse in futuro vendere l'abitazione di proprietà all'esterno della famiglia al miglior prezzo possibile.

Indipendentemente dal fatto che l'abitazione di proprietà venga venduta o (parzialmente) donata all'interno della famiglia, spesso i genitori desiderano riservarsi un diritto d'usufrutto o di abitazione per un periodo determinato o a vita. In questo modo hanno la possibilità di rimanere nell'abitazione di proprietà per tutto il tempo che desiderano. Con un diritto d'usufrutto sono legittimati a locare l'immobile e a utilizzare i proventi per la terza fase della vita. Sia l'usufrutto che il diritto di abitazione vengono imputati come controprestazione del figlio che riceve l'abitazione.

In generale, gli immobili sono spesso strettamente legati alla storia della famiglia e questo rende emotivamente difficile la vendita a terzi. A maggior ragione, è opportuno discuterne in famiglia, in tutta tranquillità, preferibilmente quando i figli sono già grandi e iniziano a definire come, dove e con chi trascorreranno il loro futuro. «Capita spesso che ci siano genitori che desiderano trasferire il prima possibile la loro abitazione di proprietà ai discendenti in parti uguali al fine di mantenerla in famiglia», spiega Rehefeldt. Nella maggior parte dei casi è più opportuno tenere una discussione complessiva sulla cessione al momento giusto e assegnarla a un figlio sulla base delle esigenze di tutti i figli.

Diventa quindi chiaro che patrimonio, abitazione, previdenza e successione sono quantomai difficili da considerare separatamente. Una decisione ben ponderata in un ambito si ripercuote sugli altri, non sempre a vantaggio di tutti. Nella cessione di un'abitazione di proprietà non bisogna guardare solo al valore attuale dell'immobile, ma anche all'andamento del valore, ai flussi di fondi futuri, agli effetti fiscali su molti anni e all'equa ripartizione all'interno della famiglia.

Poiché tali decisioni vengono solitamente prese una volta sola, spesso manca l'esperienza. Per questo è ancora più importante riunire per tempo i diversi aspetti e valutarli in modo strutturato. Secondo lo studio di Raiffeisen, tra gli interlocutori primari per tali questioni rientrano gli esperti bancari. «Una consulenza professionale tempestiva aiuta a chiarire i temi in modo trasparente, a evitare inutili conflitti e a trovare soluzioni durature per l'intera famiglia», sottolinea Rehefeldt. Una base equa e sostenibile consente di ridurre le incertezze e conservare il margine di manovra anche in età avanzata.

Qui risulta chiaro quanto possa essere preziosa una riflessione olistica. Esperti con esperienza nella pianificazione patrimoniale e previdenziale e nella consulenza immobiliare e successoria riuniscono le diverse prospettive in un quadro complessivo. Spesso i consulenti bancari sono i primi interlocutori perché conoscono le situazioni della vita quotidiana e, all'occorrenza, possono ricorrere in modo mirato al know-how di esperti dei singoli settori.

Grazie al supporto professionale, una situazione iniziale complessa si trasforma in un processo strutturato. Ma non è necessario rispondere subito a ogni domanda e non tutte le decisioni devono essere prese allo stesso momento. È molto più importante che le interrelazioni emergano e che vengano poste le basi su un fondamento solido.

Così è possibile realizzare anche progetti complessi, come la cessione dell'abitazione di proprietà alla generazione successiva, in modo professionale e con una prospettiva chiara.

Chi desidera approfondire il tema può richiedere una consulenza non vincolante.