Big Data, il nuovo oro del mercato immobiliare

Big Data, un termine che ad un tempo suscita rispetto e fiducia e che, forse, potrà insegnarci che è precipuamente umano sopravvalutare gli avanzamenti tecnologici trascurandone i limiti. Infatti, chiedendosi se grandi masse di dati siano «oro» per il mercato immobiliare, ci si rende conto che i megadati sono oro per qualunque settore della vita dell’uomo, ma in ogni settore c’è da chiedersi se tali dati abbiano il valore di quest’ultimo per la loro utilità, oppure se ne detengano solo la funzione ornamentale.

Con ciò, si intende che non si può ritenere che le nozioni, sotto forma di informazioni codificate, siano inutili alla vita dell’uomo, ma queste non sono di per sé conoscenza, e non implicano per loro natura una corretta interpretazione. Pertanto, sono almeno due le dimensioni inscindibili che ci aiutano a giudicare l’utilità dei dati: la qualità delle informazioni e quella delle interpretazioni (cioè i modelli). In sintesi, non si può giudicare l’importanza dei dati senza quantificarne la qualità e i mezzi interpretativi che abbiamo per comprenderli.

Per prospettare la qualità dei dati specificatamente al mercato immobiliare, bisogna incaricarsi di spiegare che ve ne sono di vario pregio. Le osservazioni più accurate riguardanti il prezzo di immobili sono quelle derivanti dalle valutazioni, se fatte correttamente, o quelle derivanti dai rogiti ma che possono subire discostamenti irrazionali dal prezzo obiettivo. Le valutazioni si rifanno al prezzo della costruzione, ed assicurano, o dovrebbero farlo, di essere nell’intorno dell’equilibrio di mercato, date le caratteristiche specifiche dell’immobile in vendita. Quindi, nella valutazione, si tende a rifarsi il più possibile a valori oggettivi come il prezzo delle componenti che costituiscono l’edificio. Nonostante ciò, talvolta, si deve ricorrere a variabili non quantificabili come la bellezza della veduta o lo stato effettivo di certi elementi. Queste variabili soggettive portano aleatorietà nel prezzo degli immobili rendendo tali dati meno precisi. D’altra parte, i rogiti, sotto l’ipotesi di razionalità perfetta, dovrebbero spiegare giustamente il valore degli stabili. Ma anche in questo caso capita che ci si discosti da una logica oggettiva: componenti emotive possono alzare il prezzo e la fretta del venditore abbassarlo. Inoltre, non sempre il valore di una vendita proviene da una perizia, ed in tal caso, l’unica determinante del valore monetario è la capacità contrattuale dell’offerente e dell’acquirente. Va asserito che, nei rogiti, un grado di razionalità, è introdotto dall’acquisto tramite mutui, che, soprattutto se coprono ampia parte del prezzo dell’immobile, impongono alla banca coinvolta di informarsi sulla correttezza dell’accordo. Infatti, un’eventuale rivendita, dovrebbe sanare la parte scoperta del debito contratto dall’acquirente con la banca.

Sui modelli il discorso è molto complesso, la sintesi è che esistono modelli sofisticati ma che non tutti lo sono: spesso si predilige, soprattutto in azienda, ma talvolta anche in accademia, l’uscita di un prodotto in tempi brevi, per quanto questo possa essere impreciso e successivamente difficilmente modificabile, piuttosto che un’attenta ricerca a priori. Quindi bisogna selezionare con cura i modelli e prediligere quelli che non forniscono solo un valore stimato, ma anche il grado di incertezza associata alla correttezza del valore suddetto. Gli ostacoli concernenti i dati e i modelli si incontrano laddove avviene la stima, in quanto, la correttezza e la quantità delle informazioni determinano la giustezza delle interpretazioni. È un’aporia insolubile quale sia la qualità e la quantità necessaria di dati, ma migliorarla è sempre positivo. Concluderei ragionando sul fatto che non è nuova l’occorrenza dei dati, anche i valutatori ne hanno sempre necessitato, processandoli come i modelli tendono a fare. I modelli, possono processarne molti di più, eccellendo nei casi in cui sono possibili le comparazioni, d’altra parte nei modelli è inesistente l’innovazione e incomprensibile l’eccezione, da qui deriva la necessità vitale delle interpretazioni dei valutatori. Almeno a questo stadio dell’avanzamento tecnologico.