Rischio il pignoramento della mia proprietà immobiliare?
Per verificare la sostenibilità di un’ipoteca bisogna analizzare i due fattori che stanno alla base di essa: il valore dell’immobile e il tasso di interesse. Il Loan-to-Value (LTV) è il rapporto tra l’importo di un’ipoteca e il valore dell’immobile su cui essa si iscrive. Considerando che il massimo finanziamento possibile in condizioni standard è l’80% del valore dell’immobile, all’inizio del finanziamento il valore LTV potrà raggiungere al massimo l’80%. Ad esempio; con un finanziamento di 500 mila franchi sul valore di un’immobile di 700 mila franchi l’LTV risulterebbe del 71%. Nel caso in cui le condizioni di mercato risultino sfavorevoli, o in caso di altri eventi che portino ad una diminuzione del prezzo dell’immobile, il grado di indebitamento che grava sulle spalle dell’individuo aumenta. Medesima cosa accade nel caso di un’ipoteca a tasso variabile se il tasso di interesse ipotecario aumenta.
Per questo motivo è necessario tenere in considerazione sia i fattori che possono modificare il grado di indebitamento, sia i fattori che possono influenzare la situazione patrimoniale e reddituale dell’individuo. Per entrare nello specifico della situazione attuale analizzando questi fattori, non ci rimane che partire dal livello di inflazione, aumentato del 2.8% su base annua rispetto al 2021 (grafico 1).
Questo porta ad un incremento della pressione sulla Banca Nazionale Svizzera inducendola ad aumentare gradualmente il tasso guida seguendo l’andamento mondiale. Difatti, la BNS ha recentemente alzato il tasso guida di mezzo punto percentuale portandolo al - 0.25%, ma si dice pronta a intervenire ulteriormente nei prossimi mesi in caso di necessità. L’inflazione ha così un effetto sia sul tasso ipotecario, che ha come sottostante il tasso guida della BNS, sia sulla disponibilità economica dell’individuo a causa del crescente costo della vita e della conseguente riduzione del potere di acquisto; ciò influirà sulla sostenibilità a lungo termine dell’ipoteca.
Il volume ipotecario negli ultimi anni ha raggiunto quasi il doppio del Prodotto interno lordo (PIL) sulla spinta del valore crescente degli immobili e dei bassi tassi di interessi passati (grafico 2).
La portata dei volumi ipotecari, unita all’aumento dei tassi e al peggioramento della situazione finanziaria degli individui, crea una pressione sugli istituti di credito che potrebbero richiedere garanzie aggiuntive o ammortamenti anticipati. Per prevenire questo scenario sarebbe utile pianificare un regime di indebitamento al di sotto del 50% del valore immobiliare, in modo da avere margine di protezione in caso di variazioni sfavorevoli dei parametri sopra descritti.
Per un’analisi approfondita in vista di un acquisto consigliamo i seguenti passi:
1) Analizzare il contratto ipotecario proposto dalla banca con particolare accortezza rivolta alle condizioni dell’ipoteca di secondo rango.
2) Calcolare la propria sostenibilità dell’ipoteca utilizzando preferibilmente un tasso al 5%, sommando i seguenti elementi:
- 5% moltiplicato per il valore ipotecario
- 1% moltiplicato per il valore dell’immobile (per stimare i costi di manutenzione)
- gli ammortamenti dovuti per la quota di ipoteca di secondo rango
Per garantire la sostenibilità, la somma di questi tre elementi dovrebbe essere inferiore al 33% del salario lordo annuo dell’economia familiare.
3) Controllare l’esistenza di liquidità o di risorse liquidabili entro 180 giorni, in modo da poter eseguire ammortamenti immediati in caso di urgenze.
4) Individuare i rinnovi prioritari da svolgere in caso di abitazione vetusta e pianificarli per tempo onde evitare gravi problematiche.
Dopo la seguente analisi riguardante il mercato ipotecario e considerando l’andamento dell’economia e delle attuali tensioni internazionali, è auspicabile procedere per tempo con le procedure di analisi sopra descritte e prestare una certa attenzione al proprio immobile e alla propria stabilità ipotecaria. È dunque necessario essere a conoscenza di eventuali cambi di valore del proprio immobile sul mercato immobiliare. In caso di una svalutazione ci si può tutelare attraverso una pianificazione finanziaria su misura evitando così debiti troppo ingenti. Se invece il proprio immobile ha subito un apprezzamento, è importante conoscere l’interesse maturato indirettamente sul capitale proprio investito per rifinanziare l’ipoteca e per contrattare condizioni più favorevoli, ad esempio aumentando il margine disponibile sull’ipoteca di primo rango. In questo determinato contesto, gli esperti consigliano di eseguire una valutazione immobiliare, svolta da professionisti, per capire il reale valore di mercato del proprio immobile.