Aspettative record sui prezzi nonostante l’incertezza

In soli due anni, lo Swiss Real Estate Sentiment Index (sresi®), calcolato da KPMG, è balzato dal minimo storico di -77,4 punti al massimo storico di +69,5, segnando un incremento senza precedenti di 146,9 punti.

Un risultato trainato soprattutto dalle aspettative di rialzo dei prezzi nel settore immobiliare. Mai prima d’ora la previsione sull’andamento dei valori era stata così positiva. Parallelamente, il giudizio sulla congiuntura resta più prudente, con un rallentamento previsto rispetto all’anno precedente.

Con 2,5 punti su una scala da 1 a 3 – il livello più alto mai registrato – gli operatori indicano una regolamentazione più severa come la principale minaccia per il mercato immobiliare svizzero. Al secondo posto si colloca il rischio di contagio derivante dall’economia europea (2 punti), che rimane sostanzialmente in linea con le rilevazioni degli ultimi anni, nonostante le tensioni geopolitiche e macroeconomiche. Altri rischi, come l’insolvenza nei pagamenti, i tassi d’interesse e la politica monetaria, pesano molto meno, con punteggi pari o inferiori a 1,5.

L’indagine è stata condotta da KPMG su circa 400 esperti immobiliari provenienti da tutta la Svizzera, interpellati sulle prospettive economiche e sull’evoluzione dei prezzi nei prossimi dodici mesi. L’edizione 2025 dell’indice integra anche aspetti legati alla situazione geopolitica ed economica globale, alla disponibilità di alloggi a prezzi accessibili, ai rischi climatici e naturali, nonché ai criteri di sostenibilità per i rendimenti.

Il quadro che emerge è quello di un settore immobiliare ottimista sul medio termine, pur in un contesto macroeconomico complesso. Le aspettative sui prezzi restano il principale motore del record raggiunto: tutti i gruppi intervistati prevedono un aumento, soprattutto nel residenziale ma, per la prima volta, anche negli uffici e negli immobili a uso speciale. Permane invece la valutazione negativa per gli spazi commerciali e al dettaglio.

Novità assoluta: anche le aree periferiche registrano un sentiment positivo sulle quotazioni. Con +131 punti, le attese sui prezzi residenziali toccano un nuovo massimo storico, con il 94% degli esperti che prevede aumenti, lievi o marcati.

Diversamente dal 2024, anche le aspettative per uffici e immobili a uso specifico passano in territorio positivo, mentre quelle per il retail restano debolmente negative. Per la prima volta dall’avvio dell’indice, il sentiment sui prezzi è positivo in tutte le tipologie di localizzazione, in particolare nelle zone centrali.

Sul fronte geografico, gli operatori si attendono rialzi da moderati a forti a Zurigo, nella Svizzera centrale e nell’area del Lago di Ginevra. Solo a Basilea e Lugano le previsioni restano lievemente negative, ma con valori comunque più alti rispetto agli ultimi tre anni.

Tre quarti degli intervistati, inoltre, hanno effettuato almeno una valutazione parziale del rischio del proprio portafoglio in relazione ai rischi climatici e ai pericoli naturali. Solo il 14% dei partecipanti ha dichiarato di essere in grado di quantificare tali rischi nei propri portafogli. Non sorprende, infine, che gli assicuratori siano gli investitori che adottano l’approccio più specifico all’analisi del rischio.

Nella valutazione degli investimenti e nella determinazione dei prezzi di acquisto, l’attenzione è rivolta in particolare a criteri di sostenibilità rilevanti per il rendimento, come la posizione e l’accessibilità, le fonti di energia rinnovabili, l’efficienza e la funzionalità degli spazi. Anche i principali fattori di costo, come l’inquinamento edilizio e del suolo, sono indicati come criteri chiave. I fattori sociali e la biodiversità, d’altro canto, giocano solo un ruolo marginale nelle decisioni di investimento e nella determinazione dei prezzi.

C’è poi tutto il segmento del lusso che ha dinamiche proprie rispetto all’insieme del mercato immobiliare. È il caso del Ticino, per esempio. Ieri sera Brülhart & Partners, società luganese attiva nel settore immobiliare, ha annunciato una collaborazione con Forbes Global Properties, FGP Swiss Alps e Colombo Wealth SA, società attive a livello nazionale proprio in questo segmento. Il Ticino, ha spiegato Daniele Mantegazzi, analista per Brülhart & Partners, ha un mercato più piccolo rispetto ad altre regioni svizzere ma al pari delle zone più note per attirare grandi redditi con una capacità elevata di spesa anche immobiliare (l’Arco Lemanico e la Svizzera centrale) il segmento del lusso è molto redditizio. Un dato su tutti: nel 2024 ci sono state 89 transazioni immobiliari di oggetti (ville) con un valore tra i cinque e gli oltre dieci milioni di franchi l’una per un totale di oltre un miliardo di franchi. Le zone più ricercate sono quelle che costeggiano i laghi: il Luganese e il Locarnese.

Al di fuori di queste due regioni i prezzi immobiliari sono in generale molto più moderati. Il mercato immobiliare del lusso - ha concluso Daniele Mantegazzi - è quindi lo specchio della ricchezza detenuta. Rispetto a Ginevra o in generale all’Arco Lemanico e alla Svizzera centrale (Zugo, Svitto e Nidvaldo) le differenze sono ancora alte, ma il gap ticinese sta diminuendo.