Crescono i crediti ipotecari ma le banche sono più caute

Il mercato ipotecario svizzero ha chiuso il terzo trimestre del 2025 con numeri solidi: oltre 22 miliardi di franchi in nuove ipoteche, il secondo miglior risultato degli ultimi cinque anni. A trainare la crescita è soprattutto il segmento residenziale, sostenuto da tassi d’interesse favorevoli e da una domanda che resta vivace, nonostante la cautela di molte banche.

È quanto emerge da un’analisi di Resolve, società tecnofinanziaria svizzera con sede a Ginevra (e presente anche in Ticino) specializzata nella mediazione creditizia, pubblicata negli scorsi giorni e basata su un proprio campione rappresentativo e su dati della Banca nazionale svizzera (BNS).

Nel residenziale, la dinamica del terzo trimestre prosegue analoga a quella del secondo, con un mercato ipotecario complessivo in espansione del 12% su base annua e del +5% su base trimestrale, con un volume netto di 24 mila nuovi prestiti. A trainare questa dinamica è il tasso variabile SARON allo 0% che, pur combinato con i margini applicati dalle banche (in genere attorno ai 0,9 punti percentuali), ha reso i mutui a tasso variabile particolarmente appetibili.

Si calcola infatti che su un’ipoteca tipica di 900 mila franchi, il risparmio medio annuo rispetto a una a tasso fisso a 10 anni è di circa 7 mila franchi. Tuttavia, la scelta tra fisso e variabile resta delicata: le oscillazioni dei tassi a lungo termine e le incertezze macroeconomiche consigliano prudenza.

E a proposito di ipoteche a tasso fisso, stando alle analisi del servizio di confronti Comparis effettuata a fine settembre scorso, quindi poco dopo la decisione della BNS di lasciare invariato il tasso guida allo 0%, il tasso d’interesse medio (di riferimento) del mutuo a 10 anni di oltre 30 istituti credito in Svizzera era dell’1,68%, solo 0,09 punti percentuali in meno di fine giugno e praticamente allo stesso livello (-0,01 punti) di un anno prima. Il contratto a cinque anni si è attestato all’1,39%, quello a tre anni all’1,22%.

Segnali di ripresa arrivano anche dal comparto degli immobili da investimento, dove il numero di nuovi mutui è cresciuto del 5% rispetto al trimestre precedente. Ma l’importo medio per prestito è sceso a 1,2 milioni di franchi, il secondo valore più basso degli ultimi tre anni. Un dato che riflette la strategia delle banche: meno leva, più selettività.

Il rapporto prestito/valore (Loan-to-Value, LTV) medio si è così attestato al 73%, stabile nel residenziale ma in calo nel campo degli immobili da reddito, dove le condizioni più favorevoli sono riservate a clienti consolidati con liquidità elevata. Le banche approvano meno del 65% delle richieste di primo rango nel comparto investment e il finanziamento dello sviluppo resta il nodo più critico.

Il divario tra le migliori e le peggiori offerte si è ridotto allo 0,70%, con una differenza annua di circa 6.300 franchi su un mutuo medio. La concorrenza tra istituti si è intensificata nel residenziale, dove oltre il 95% delle richieste viene approvato. Diversi attori regionali hanno «riaperto i rubinetti», pur faticando a smaltire l’arretrato accumulato nei mesi estivi.

Nel segmento investment, invece, la competizione resta «timida». Le condizioni migliorano, ma i volumi restano contenuti. Le valutazioni bancarie sono ancora rigide (per effetto del pacchetto di riforme cosiddetto «Basel III», volto a rafforzare la solvibilità e la liquidità del settore bancario) e il ritorno degli assicuratori nel mercato è ancora su scala modesta.

A livello regionale, la Svizzera centrale e Zugo si confermano tra i mercati più dinamici. A Zugo, i prezzi superano i 17 mila franchi al metro quadro, con un incremento annuo del 4-5%. Anche il Ticino mostra segnali contrastanti: le transazioni effettive indicano aumenti del +7% per le case e +5% per gli appartamenti, ma le inserzioni sono in calo, mantenendo le medie elevate tra 8 mila e 9.500 franchi al metro quadro.

A Zurigo, Berna e Basilea, la domanda resta sostenuta, con aumenti dei valori residenziali tra lo 0,4% e l’1,4%. Il Vallese, invece, beneficia di un forte dinamismo nelle rivendite, mentre gli investimenti restano indietro. In Svizzera orientale, i tassi record (fisso a 5 anni allo 0,85%) alimentano una corsa agli acquisti, in un contesto di offerta estremamente limitata.

Sul fronte normativo, il voto del 28 settembre ha sancito l’abolizione del valore locativo per le abitazioni principali. La misura, approvata dal 57,7% degli elettori, entrerà in vigore non prima del 2028, ma già oggi si intravedono le prime conseguenze: boom di ristrutturazioni per sfruttare le ultime detrazioni e attese di un aumento dei prezzi del 2-3% nel medio termine.

Per le seconde case, invece, si profilano nuove imposte cantonali, con un’aliquota media stimata dello 0,4% del valore commerciale. La riforma dovrebbe ridurre gli incentivi all’indebitamento elevato, frenando la crescita del debito ipotecario e spingendo verso un uso più efficiente del capitale.

Guardando al quarto trimestre, le prospettive restano positive. La domanda di immobili è ancora forte e le banche – superata la fase di adeguamento ai requisiti di Basel III – sembrano pronte a tornare attive sul fronte del credito. Tuttavia, la selettività resterà alta, soprattutto per gli investimenti.

Il margine medio dei prestatori dovrebbe ridursi leggermente, non per effetto di una compressione degli spread, ma per il crescente peso dei mutui SARON rispetto ai tassi fissi. In un contesto di tassi ancora bassi e liquidità abbondante, il mercato ipotecario svizzero si muove con slancio, ma anche con una nuova consapevolezza del rischio.