Dopo la sforbiciata della BNS anche i mutui sono meno cari

Il mercato immobiliare vive una tendenza che ormai è diventata una consuetudine: i tassi ipotecari sono bassi e continuano a diminuire, e i prezzi degli immobili salgono.

Infatti, stando alle analisi del servizio di confronti Comparis, sulla scia del taglio del tasso guida (dallo 0,25% allo 0%) deciso in giugno dalla Banca nazionale svizzera (BNS), il 30 giugno il tasso medio del mutuo a 10 anni di oltre 30 istituti credito (si parla dei tassi di riferimento) era dell’1,77%, a fronte dell’1,92% registrato a fine marzo. Il contratto a cinque anni è sceso invece dall’1,63% all’1,40%. «Con la politica dei tassi zero della BNS, i margini d’interesse delle banche sono sotto pressione, il che porta a una diminuzione della redditività», afferma l’esperto di Comparis Dirk Renkert, citato in un comunicato.

L’evoluzione dei tassi ipotecari è molto importante in Svizzera, visto che l’ammontare dei mutui ormai supera i mille miliardi di franchi. E anche in Ticino chiaramente questo è un indicatore che viene molto osservato.

Ora anche le ipoteche Saron costano meno: il tasso si muove in territorio leggermente negativo, con un dato pari al -0,03%: in questo caso, a livello contrattuale per i mutui si applica sempre un valore dello 0%. L’importo delle ipoteche Saron è così ora determinato esclusivamente dal margine bancario.

Ne abbiamo parlato con Michele Andina, membro della Direzione generale e responsabile dell’Area Retail e Aziendale di BancaStato, istituto leader nel settore ipotecario nel cantone. Il calo del tasso di riferimento in Svizzera ha fatto calare il tasso Saron, che rappresenta il tasso a più corto termine per stipulare ipoteche. Questo ha influenzato anche i tassi praticati da BancaStato? «La politica monetaria della banca centrale elvetica - illustra - ha un impatto diretto sul tasso di interesse Saron. Dunque, chi sceglie una formula ipotecaria sulla base di questo tasso beneficia sostanzialmente di tale aspetto. Le ipoteche a tasso fisso, invece, a prescindere da altre variabili tecniche, sono in primis dettate dall’andamento del tasso di mercato dei capitali, il così chiamato “IRS”, il quale risente degli aspetti congiunturali e geopolitici. Ecco spiegato perché nel primo semestre i tassi fissi hanno avuto un andamento altalenante senza una direzione marcata. Attualmente vorrei precisare che esulando dal momento contingente e dagli aspetti tecnici, si trovano a un livello oggettivamente attrattivo per chi desidera comprare casa».

In questo momento, quali sono ora le scadenze più richieste dalla clientela? «Stando ai dati di fine maggio, emerge che le nuove ipoteche contrattate, nonché i rinnovi, sono ancora per la maggior parte stipulati a tasso fisso. Però la percentuale di chi sceglie un tasso non fisso sta tornando a crescere».

In generale come sta andando la richiesta di mutui presso il vostro istituto? «Siamo soddisfatti. Tassi ipotecari più convenienti, siano essi Saron o fissi, stimolano la domanda e dunque i volumi, consentendo di compensare almeno in parte l’inevitabile erosione del margine da interessi per la Banca. Ad ogni modo a fine estate presenteremo come di consueto i risultati semestrali con tutti i dettagli di volumi e ricavi».

Quali sono le vostre previsioni nell’ambito dei tassi di interesse in Svizzera? «La BNS - risponde Michele Andina - è stata chiara: i tassi negativi sono attualmente un’arma da usare solo in caso eccezionale. Gli analisti prevedono dunque una sostanziale stabilità del tasso di riferimento».

D’altro canto, si conferma anche la tendenza del mattone a diventare sempre più caro in Svizzera. Nel secondo trimestre i prezzi (effettivi, non quelli richiesti) delle case unifamiliari sono saliti dell’1,5% rispetto ai tre mesi precedenti, mentre quelli degli appartamenti sono aumentati dell’1,8%. Su base annua si registra rispettivamente +5,2% e +4,9%, emerge dall’indice delle transazioni di Raiffeisen.

Le differenze regionali rimangono comunque sensibili: Ticino, Grigioni e Vallese - inseriti insieme nella zona chiamata Svizzera meridionale - segnano un +7,2% annuo per le case (valore più alto del paese) e un +2,1% per gli appartamenti.

Il trend è stato confermato dall’ImmoScout24-Kaufindex (in passato chiamato Swiss Real Estate Offer Index), un indice basato sugli annunci immobiliari. A fine giugno il prezzo richiesto dagli offerenti per una casa unifamiliare è salito dello 0,8% rispetto a fine maggio, secondo il parametro calcolato da ImmoScout24 - entità di SMG Swiss Marketplace Group, che riunisce diversi portali - insieme alla società di consulenza zurighese IAZI. Il costo di un appartamento in proprietà per piani è aumentato in modo un po’ meno marcato, dello 0,2%. Su base annua le progressioni sono sensibili: rispettivamente +3,6% (case) e +4,5% (appartamenti).