Tassi ipotecari in netta flessione, ma per gli inquilini cambia poco

L’inflazione, che scende sotto lo zero - ossia a -0,1% in maggio -, il franco forte e la tendenza generalizzata dei tassi di interesse a diminuire hanno fatto sì che i tassi ipotecari in Svizzera siano scesi bruscamente nel secondo trimestre del 2025, avvicinandosi già ai minimi di metà dicembre dello scorso anno, secondo uno studio di Moneypark. Il minimo di metà dicembre non è ancora stato raggiunto, ma i tassi sono molto vicini a quel livello, essendo scesi di oltre 30 punti base tra aprile e fine giugno, afferma Moneypark in un comunicato. «Le ipoteche a medio termine sono quelle che sono diminuite di più», a causa delle riduzioni previste dei tassi, osserva la società, specializzata nella consulenza sui finanziamenti immobiliari e nell’intermediazione di ipoteche. Il calo è dovuto alla politica doganale aggressiva degli Stati Uniti, «con i mercati che prevedono un rallentamento della crescita economica globale e gli investitori che si rifugiano nel franco svizzero». Da aprile il franco ha subito un forte rialzo rispetto al dollaro, influenzando i tassi di interesse in Svizzera.

Come valutare questo calo generalizzato dei tassi ipotecari in Svizzera sul mercato immobiliare? Lo abbiamo chiesto a due esperti. «Chiaramente - afferma Gianluigi Piazzini, presidente della CATEF, la Camera Ticinese dell’Economia fondiaria - si tratta di un segnale positivo. C’era da aspettarselo, visto che molti analisti finanziari iniziano a ipotizzare che la BNS introdurrà di nuovo tassi negativi. Nel settore immobiliare, per chi ha la possibilità di accendere nuovi mutui o rinegoziare quelli giunti a scadenza, è una buona notizia. Quindi, per chi intende acquistare, costruire o riattare un immobile, le condizioni sono più favorevoli. Anche gli enti pubblici, generalmente indebitati, sono ovviamente contenti. Ma è chiaro che stiamo parlando di un gruppo relativamente limitato di persone, che non rappresenta tutto il mercato, per il semplice fatto che non tutte le ipoteche scadono in questo momento».

«D’altra parte - precisa - il risparmio, singolo o collettivo, viene massacrato e quindi, dal punto di vista macroeconomico, è una notizia a doppia faccia. Per contro, il debito potrà tirare il fiato». «Inoltre - aggiunge - con tassi più favorevoli si rafforza la tendenza a richiedere più ipoteche, ma gli istituti di credito sono oggi più attenti a mantenere un portafoglio ipotecario di qualità e questo significa cercare di selezionare con cura i clienti. Per questo si ha l’impressione che gli istituti di credito stiano stringendo un po’ i cordoni della concessione, nel senso che sono più cauti nella valutazione dell’oggetto - che rappresenta pur sempre la garanzia - e nella verifica della forza contrattuale del richiedente. In questo contesto giocano un ruolo importante le nuove norme imposte alle banche dalle autorità in merito all’assunzione dei rischi». Attualmente il tasso ipotecario di riferimento, utilizzato anche per determinare gli affitti, è all’1,5% ed era sceso a questo livello il 3 dicembre scorso (in precedenza era all’1,75%). Con questo calo dei tassi ipotecari è pensabile un nuovo ritocco verso il basso prossimamente? «Non credo - risponde Gianluigi Piazzini -. Quasi tutti gli esperti dicono che non scenderà molto rapidamente. Infatti, ora non calano tutte le ipoteche, ma solo quelle contratte recentemente. Ma la media dei tassi ipotecari esistenti sul mercato si muove più lentamente. Il calcolo del tasso ipotecario di riferimento, effettuato dall’Ufficio federale dell’abitazione, si basa sui dati delle banche che hanno più di 250 milioni di mutui e riguarda solo la prima ipoteca. E quindi è molto preciso. A mio avviso, per vedere un nuovo calo dovremo aspettare il prossimo anno». «Attualmente - nota dal canto suo Adriano Venuti, presidente dell’Associazione svizzera inquilini / Sezione della Svizzera italiana (ASI/SSI) - per gli inquilini la notizia può essere incoraggiante per il futuro, ma non ha effetti concreti e immediati. Infatti, ciò che conta per le pigioni è la variazione del tasso ipotecario di riferimento. A inizio giugno è stato comunicato l’ultimo tasso, attualmente all’1,5%. La prossima comunicazione è prevista per settembre. Se la tendenza attuale continua, è possibile che il tasso scenda ulteriormente, il che rappresenterebbe una buona notizia per gli inquilini».

«Il calcolo matematico - rileva - indica attualmente un tasso di 1,44% e, se scendesse sotto l’1,38%, il tasso di riferimento ufficiale si ridurrebbe a 1,25%. Ciò comporterebbe il diritto, per gli inquilini, a una riduzione della pigione, sempre che il contratto di locazione preveda una pigione fissata su un tasso più alto. È importante sottolineare che l’adeguamento della pigione non è immediato, ma avviene alla prossima scadenza contrattuale. Quindi, se per esempio l’inquilino ha da poco sottoscritto un contratto per cinque anni, l’adeguamento avverrà a quella data. Inoltre, la riduzione deve essere richiesta». «Attualmente - sottolinea Adriano Venuti - stiamo raccogliendo le firme per un’iniziativa federale che propone di inserire nella Costituzione il principio secondo cui le pigioni devono essere fissate non sulla base del mercato libero, ma in relazione ai costi effettivi sostenuti dal proprietario, più un giusto guadagno, che dovrà essere stabilito dal Parlamento».