Ipoteche, il costo è salito poco ma ora il Saron è più richiesto

I tassi ipotecari sono aumentati, ma non abbastanza per modificare il tasso ipotecario di riferimento, che resta all’1,25%. Tuttavia, la crescita del livello dei tassi ha spinto la richiesta di ipoteche a tasso variabile Saron, mentre ha praticamente dimezzato la domanda di ipoteche a tasso fisso per 10 anni. Come comunicato oggi dall’Ufficio federale delle abitazioni (UFAB), il tasso ipotecario di riferimento non cambia: l’indicatore che serve a determinare le pigioni in tutta la Svizzera rimane all’1,25%, il livello il più basso di sempre, in vigore dal marzo 2020. Il tasso d’interesse medio al 31 dicembre 2022 è salito all’1,33%, a fronte dell’1,18% del trimestre precedente. Con l’arrotondamento, il tasso determinante sotto il profilo del diritto della locazione, si conferma così all’1,25%. Rimarrà a questo livello - detenuto dal 3 marzo 2020, dopo che dal 2 giugno 2017 era all’1,5% - finché il tasso medio non scenderà sotto l’1,13% o non supererà l’1,37%. Visto che non vi sono cambiamenti dall’ultimo rilevamento non sussiste il diritto ad aumenti o a diminuzioni dell’affitto.

Sul fronte dei tassi ipotecari, MoneyPark rileva che la quota di nuove ipoteche concesse con il tasso Saron è triplicato fra il primo e il secondo semestre del 2022, passando dall’11% al 34% del totale. Per contro, la quota di poteche fisse a 10 anni si è dimezzata, passando dal 52 al 26% del totale. Questa tendenza si è comunque leggermente indebolita nei primi due mesi di quest’anno. Secondo lo studio, inoltre, i prezzi hanno iniziato una discesa, e nel quarto trimestre del 2022 sono calati del 2,32%. Ma come sta andando la concessione di ipoteche? E anche in Ticino si riscontra la tendenza della clientela a preferire il tasso Saron? Lo abbiamo chiesto ad Alberto Crugnola, membro di direzione e responsabile Clienti privati Regione Ticino di Banca Migros. «Noi abbiamo cominciato l’anno in modo relativamente tranquillo, ma su livelli comunque assolutamente soddisfacenti. Per contro, l’anno scorso era stato un anno straordinario: la concessione di ipoteche era aumentata del 25%. I motivi alla base di questo aumento possono essere numerosi. Probabilmente ha giocato un ruolo importante il fatto che abbiamo ampliato e migliorato i nostri canali digitali facilitando l’accesso alle ipoteche online, la cui richiesta è aumentata considerando che molti clienti preferiscono gestire i loro affari senza passare in succursale». 

Anche presso Banca Migros si registra un aumento di richieste di ipoteche con il tasso Saron? «Premetto che ai nostri clienti presentiamo le diverse strategie attuabili ma la decisione finale spetta a loro in base alla loro situazione patrimoniale e alla loro propensione al rischio. È però innegabile che a questo livello dei tassi, il Saron offre due vantaggi: il primo è che è sensibilmente più basso rispetto agli altri tassi ipotecari, e il secondo è che permette in qualunque momento di passare al tasso fisso. Per contro se si opta per un’ipoteca fissa si rimane legati ad essa per tutta la sua durata». «Abbiamo notato anche noi - prosegue -, proprio come emerge dallo studio di Moneypark, una preferenza dei clienti per il tasso Saron. E questo contrariamente a quanto succedeva in passato qui in Ticino, dove i clienti erano prevalentemente orientati al lungo termine. Invece ora abbiamo visto un cambiamento di tendenza e i clienti sono più propensi a scegliere il tasso Saron. Il che ci sembra sensato, visto che riteniamo che almeno per i prossimi 12 mesi i tassi d’interesse a lungo termine non dovrebbero salire in modo molto importante, con una tendenza a leggere fluttuazioni. I previsti aumenti del tasso di riferimento da parte della BNS porteranno a una correzione al rialzo del Saron il quale rimarrà comunque ancora concorrenziale rispetto ai tassi fissi». Ma come avviene il passaggio dal tasso Saron al tasso fisso? Si tratta di una procedura complicata? «Direi di no - risponde Alberto Crugnola -, e anzi, è molto facile. Quando il cliente decide di trasformare la sua ipoteca Saron in una fissa, viene convenuto il tasso d’interesse che verrà applicata a quest’ultima. Considerando che la nostra ipoteca Saron ha un termine di disdetta di 6 mesi, scaduto questo periodo l’ipoteca viene convertita in fissa alle condizioni già stabilite e in questo modo il cliente non ha sorpresa ma può da subito determinare il suo nuovo onere ipotecario.». «Attualmente - precisa - noi applichiamo ai tassi di mercato un margine di 0,8%. Questo porta, indicativamente a stabilire un tasso Saron che oggi corrisponde a 1,74%. Si tratta di un livello di 1,2 punti percentuali più vantaggioso rispetto al tasso fisso a due anni. A riguardo dei prezzi oggi il Credit Suisse ha pubblicato uno studio, nel quale indica che che per il futuro prevede correzioni dei prezzi sia per le abitazioni di proprietà sia per gli immobili con rendimento locativo, reputando però nel contempo che si tratterà di flessioni gestibili.