«Le ipoteche a tasso fisso potrebbero scendere ancora»

E ora che cosa accadrà ai tassi ipotecari svizzeri? Al momento l’inflazione appare sotto controllo, il che giustifica una certa aspettativa riguardo a una possibile riduzione del costo del denaro da parte della Banca nazionale svizzera (BNS). Dopo il calo sensibile dei tassi ipotecari fissi, registrato negli ultimi mesi, come reagirebbe il mercato di fronte a un taglio del tasso guida? Le ipoteche scenderanno ulteriormente? L’analisi del presidente della direzione generale di BancaStato.

Direttore Cieslakiewicz, iniziamo dalla decisione comunicata mercoledì dalla Fed (vedi box a lato). In che modo potrebbe influire, a marzo, sulle decisioni della BNS in materia di politica monetaria e, quindi, sul mercato ipotecario svizzero?
«Nel nostro Paese l’inflazione rimane sotto il 2% e, nonostante continui a rivestire i panni di “sorvegliata speciale”, possiamo dire che è ormai sotto controllo. Avendo assolto la stabilità dei prezzi, la Banca nazionale svizzera (BNS) è influenzata nella sua politica monetaria non tanto dalla Federal Reserve quanto dalla Banca centrale europea (BCE) e dalla forza del franco rispetto all’euro. Sono questi i principali fattori che potranno determinare un primo taglio del tasso direttore. La nostra valuta si è particolarmente rafforzata, e questo ha effetti concreti sulla bilancia commerciale: la crescita delle esportazioni è in calo. Qualora in queste settimane il franco dovesse ulteriormente rafforzarsi, ebbene un intervento della BNS per indebolire la valuta nazionale diventerebbe più probabile già a marzo».

L’opinione più diffusa tra gli economisti elvetici è che la BNS, nel 2024, ridurrà il tasso guida due volte, in entrambi i casi di 0,25 punti percentuali. Condivide questa convinzione?
«Sì, salvo elementi imprevisti condividiamo la prospettiva di un taglio dei tassi nel secondo semestre. Il punto, tuttavia, non è il “quanto” bensì il “quando”: l’eventuale sforbiciata potrebbe avvenire magari già a marzo? Come detto prima, l’azione della BNS è attualmente influenzata dall’andamento dell’inflazione, dalla politica monetaria della BCE e dalla forza del franco. Se è vero che la BCE ipotizza di tagliare i tassi in estate, a dipendenza della situazione la BNS potrebbe anche agire prima dell’Unione Europea».

Nel corso del 2024 dobbiamo quindi attenderci una riduzione dei tassi ipotecari? A partire da quando? È possibile quantificare questa riduzione?
«Occorre dire che negli ultimi mesi i tassi ipotecari fissi hanno segnato un calo dovuto al mercato monetario, il quale, ritenendolo altamente probabile, ha già “anticipato” l’allentamento della politica monetaria della BNS. I tassi ipotecari fissi si basano infatti sul tasso di rifinanziamento del mercato dei capitali (“Interest rate swap”, o IRS) e dunque sono correlati alle aspettative degli investitori. Per rispondere alla domanda, salvo elementi di mercato imprevisti, di fronte a un taglio del tasso di riferimento i tassi fissi ipotecari sarebbero destinati a calare ma forse con una minore elasticità in quanto sono per l’appunto già diminuiti. Se le decisioni di politica monetaria dovessero invece essere posticipate a data da definire, potremmo anche assistere a un lieve aumento dei tassi ipotecari fissi a medio e lungo periodo. Quanto al tasso SARON, esso è strettamente correlato al livello del tasso di riferimento deciso dalla BNS: una volta sceso quello, anche il SARON calerebbe di conseguenza».

Al momento le ipoteche a tasso fisso (a 2, 5 e 10 anni), sulla piazza ticinese, in quale forchetta si muovono?
«Il tasso finale applicato alla clientela tiene conto anche di variabili relative all’affare in sé e alle specificità del cliente. Ad ogni modo, prendendo come riferimento un affare standard di 500'000 franchi, destinato a un uso abitativo e senza rischi particolari, possiamo generalizzare e dire che un tasso a due anni e a cinque anni si aggira intorno al 2%, mentre il 10 anni attorno al 2,15%».

Attualmente le ipoteche a tasso fisso sono più convenienti delle ipoteche SARON. Sarà così anche nel futuro prossimo?
«Come risaputo, in questi ultimi due anni i tassi ipotecari si sono rialzati e hanno abbandonato un livello storicamente mai stato così basso. In questo lasso di tempo, la clientela che ha stipulato una nuova ipoteca o che ha rinnovato quella esistente ha aumentato la quota di formule a tasso variabile SARON siccome quest’ultimo risultava più conveniente delle formule fisse. Da qualche mese, invece, è tornata ad aumentare la quota di privati che hanno stipulato o rinnovato ipoteche scegliendo un tasso fisso. Fondamentalmente ciò è dovuto al fatto che, come abbiamo visto, i tassi fissi hanno segnato un calo dovuto al mercato, il quale ha già “anticipato” l’allentamento della politica monetaria della BNS; almeno attualmente i tassi fissi si rivelano dunque più interessanti del SARON. Quanto al futuro è sempre naturalmente difficile tracciare previsioni. Salvo elementi imprevisti gli esperti si attendono che il tasso direttore svizzero cali nel secondo semestre, e questo dovrebbe portare a una diminuzione del tasso SARON e dunque a “riequilibrare” il differenziale tra le formule ipotecarie a tasso fisso e quelle a tasso SARON».

In quali situazioni il SARON resta un modello di finanziamento adeguato?
«È difficile rispondere con esattezza poiché ogni credito ipotecario va strutturato analizzando attentamente non solo la situazione finanziaria del cliente, ma anche le sue aspettative e le sue esigenze. Forse, è bene spiegare la natura dell’ipoteca a tasso SARON. Tale formula poggia sull’andamento del tasso “Swiss Average Rate Overnight”, ossia un tasso di riferimento composto, sviluppato e gestito dalla SIX Group SA e che si basa sulle transazioni realmente effettuate sul mercato monetario elvetico. L’interesse applicato viene stabilito trimestralmente, appunto basandosi sulla media delle transazioni giornaliere effettuate durante tale periodo; a tale tasso le banche aggiungono una serie di componenti che infine determinano il tasso finale applicato. È importante sapere che il tasso di interesse dell’ipoteca SARON può dunque oscillare, nel bene e nel male, ogni tre mesi. Alla luce di questo breve periodo, questa formula è particolarmente indicata per chi vuole beneficiare di un possibile calo degli interessi. Tuttavia, occorre tener da conto l’eventualità che gli interessi possano salire. Concludendo, l’ipoteca SARON offre molta elasticità ma al contempo non consente di pianificare con esattezza le proprie uscite finanziarie».

L’ipotetico e atteso calo del costo del denaro comporterà anche un calo della remunerazione del risparmio? Mediamente sulla piazza ticinese quanto viene remunerato e quanto cambierà in futuro?
«Il costo del denaro influenza indubbiamente la remunerazione degli averi ma occorre dire che lo scostamento temporale tra i due aspetti può rivelarsi in alcune circostanze anche importante. Ad ogni modo l’impatto più marcato in caso di un durevole calo dei tassi d’interesse si ha innanzitutto sui conti correnti. Vi sono invece tipologie di conti di risparmio, come ad esempio i conti vincolati, che presentano remunerazioni interessanti anche in caso di tassi di interesse bassi o nulli. Vorrei a tal proposito ricordare che quando i tassi di interesse erano negativi, i conti risparmio di BancaStato offrivano remunerazioni tra le più alte in Svizzera».