Le ipoteche sono scese leggermente: «Ma non prevediamo grandi scossoni»

E ora che cosa accadrà sul fronte delle ipoteche? Subiranno una correzione al ribasso? E come si comporterà il tasso ipotecario di riferimento, quello - per intenderci - delle pigioni? Attualmente sulla piazza cantonale la forchetta del costo di un’ipoteca a tasso fisso a dieci anni per una casa di abitazione primaria si aggira tra il 2,20% e il 2,50%. Il tasso fisso a cinque anni tra il 2,15% e il 2,30%. Quello a due anni tra il 2,10% e il 2,30%. A metà giugno i rispettivi tassi erano ancora sopra al 3%. Un andamento al ribasso che di fatto ha anticipato l’ultima decisione della Banca nazionale svizzera (BNS) di non toccare il tasso guida, attualmente all’1,75%.

«Le condizioni monetarie - ha commentato giovedì il presidente Thomas Jordan - sono attualmente adeguate». I rischi inflazionistici sembrano quindi sotto controllo, tanto che la questione di un eventuale inasprimento della politica monetaria non è entrata in linea di conto nelle comunicazioni dell’istituto, com’era stato invece il caso, ancora, a settembre. La via insomma è tracciata. Secondo la BNS, la correzione al ribasso dei prezzi al consumo, in calo negli ultimi mesi, è destinata a proseguire anche nel 2024 e 2025. Un andamento che giustifica una certa attesa riguardo a una possibile correzione al ribasso del tasso guida. Pronunciarsi sulla tempistica, tuttavia, pare molto difficile. Secondo agli analisti, l’argomento farà capolino sull’agenda dei banchieri centrali al più tardi verso la metà dell’anno, in occasione dell’appuntamento di giugno della BNS. Motivi di incertezza, tuttavia, non mancano. Se contrariamente alle aspettative l’economia dovesse infatti indebolirsi in modo significativo, la BNS potrebbe essere costretta a ridurre il tasso guida prima del previsto. Una scadenza che ci riporta al quesito iniziale: che cosa accadrà nei prossimi mesi sul mercato ipotecario?

«In realtà non prevediamo grandi scossoni, quanto piuttosto un movimento laterale», commenta al CdT Alberto Donada, responsabile della Divisione crediti di BPS (Suisse). I tassi a lungo termine, a 5 e 10 anni, hanno già subito una leggera riduzione nel corso delle ultime settimane, prosegue l’esperto: «Probabilmente hanno già scontato quanto la BNS da lì a pochi giorni avrebbe comunicato». Al netto di queste piccole correzioni, comunque, soprattutto nel primo trimestre del nuovo anno non sono previste grandi dinamiche ribassiste, aggiunge Donada. Dello stesso parere gli esperti di Comparis: «L’anno prossimo i tassi di interesse per le ipoteche a tasso fisso a medio e lungo termine dovrebbero registrare un movimento laterale con tendenza al ribasso». Stando alle previsioni dell’analista Dirk Renkert, la forchetta dei tassi prevista fino a fine dicembre 2024, in base ai tassi di interesse indicativi di circa 50 istituti di credito, si aggira tra 1,80% e 2,25% per l’ipoteca a tasso fisso di 5 anni; tra 2,00% e 2,40% per quella a 10 anni; e tra 2,25% e 2,75% per quella a 15 anni.

Per i prossimi mesi, dunque, il costo delle ipoteche non subirà grandi variazioni. Ipotizzando però un taglio del tasso guida a giugno, che cosa potrebbe accadere sul fronte del mercato ipotecario? «Un’eventuale decisione di questo tipo avrebbe una ripercussione immediata sul tasso Saron, essendo quest’ultimo definito giornalmente», spiega ancora Donada. L’impatto sulle ipoteche a tasso fisso, invece, non sarebbe così immediato, non essendoci una relazione diretta tra il tasso guida e il tasso fisso, anche se quest’ultimo – rimarca Donada – è influenzato dal primo. «La correzione dei tassi fissi segue altre dinamiche e osserva altre tempistiche».

Al momento, il tasso Saron è all’1,70%. Un costo apparentemente vantaggioso a cui va aggiunto però il margine della Banca che varia a dipendenza del tipo di investimento, spiega ancora Donada. Margine che porta il Saron a essere, il più delle volte, meno conveniente rispetto al tasso fisso. A fine novembre, per la prima volta dopo molto tempo, le ipoteche Saron sono infatti risultate, almeno in parte, più care rispetto a quelle a tasso fisso. Ora la situazione si è ulteriormente accentuata e il contratto fisso risulta più conveniente del Saron per tutte le scadenze: da fine novembre, infatti, il tasso d’interesse medio per i mutui Saron si attesta attorno al 2,70%, mentre i tassi per le ipoteche fisse sono diminuiti. «Le eventuali correzioni del tasso guida da parte della BNS nel corso del 2024 potrebbero ribaltare nuovamente la convenienza tra Saron e tasso fisso», aggiunge Donada, per il quale tuttavia «ogni caso va valutato singolarmente, secondo il tipo di investimento e la propensione dell’investitore».

Che dire invece del tasso ipotecario di riferimento valido per l’adeguamento delle pigioni? Nel 2023 l’Ufficio federale delle abitazioni è intervenuto in due occasioni, portandolo da 1,25% all’1,75%. Come impatterà un eventuale correzione del tasso guida su questo indice? «Difficile dare una risposta univoca», premette Donada. «Essendo tuttavia il tasso ipotecario di riferimento una media di tutti i tassi ipotecari praticati dalle banche, possiamo immaginare che una nuova correzione al ribasso dello stesso non potrà avvenire se non sul medio o lungo periodo».

Alberto Montorfani, segretario di SVIT Ticino, l’associazione che rappresenta i professionisti del settore immobiliare, è categorico: «Se davvero il tasso guida dovesse abbassarsi il prossimo semestre, allora per almeno un anno se non due, il tasso ipotecario di riferimento rimarrà comunque invariato». Una conclusione che parte da una premessa di fondo, spiega Montorfani: «Questi due tassi, per quanto oggi abbiano lo stesso importo (1,75%), non vanno confusi».

Il tasso guida della BNS guarda al futuro e all’economia. «In sostanza è il tasso con cui la Banca centrale presta il denaro alle altre banche». È quindi uno strumento di politica monetaria e agisce come freno o acceleratore soprattutto in presenza di inflazione. «Il tasso ipotecario di riferimento invece guarda al passato ed è il tasso matematico medio di tutte le ipoteche erogate in Svizzera in questo momento».

Due strumenti distinti, dunque, con dinamiche e tempi di variazione altrettanto diversi. «Il tasso ipotecario di riferimento cambia molto più lentamente. Nell’ultimo ventennio si è infatti imposta l’abitudine delle ipoteche fisse a lungo termine, a cinque o dieci anni. Per cui, prima che la media delle ipoteche erogate sul mercato si modifichino ci vuole tempo». Di qui, appunto, la maggiore stabilità del primo sul secondo. «Per questo motivo, un’eventuale correzione a giugno del tasso guida produrrebbe un impatto sul tasso ipotecario di riferimento solo sul lungo periodo», conclude Montorfani.