Prezzi delle case in Svizzera ancora in crescita, ma i dati raccontano due storie diverse

Il sogno di una casa di proprietà in Svizzera costa sempre di più. I dati pubblicati da Raiffeisen e da ImmoScout24 offrono una fotografia chiara, ma non sempre coincidente, di come si sta muovendo il mercato immobiliare. Se da un lato le transazioni effettive mostrano un continuo aumento dei prezzi, dall’altro i valori richiesti negli annunci danno segnali di stabilizzazione o addirittura di calo in alcune regioni.

L’Indice dei prezzi delle transazioni Raiffeisen, basato sui rogiti effettivi, mostra che nel terzo trimestre 2025 le case unifamiliari sono rincarate dell’1,8% rispetto al trimestre precedente. Gli appartamenti in proprietà per piani hanno segnato un modesto +0,1%.

Su base annua, gli aumenti sono ancora più marcati: +5,4% per le case e +4,0% per gli appartamenti. A trainare sono soprattutto la Svizzera meridionale (che comprende Ticino, Grigioni e Vallese) con un +7,4% per le case, e la regione di Berna con +7,5%. Gli appartamenti, invece, hanno registrato le crescite più forti in Svizzera centrale (+5,3%) e in Svizzera orientale (+4,1%).

Le località turistiche restano il motore più potente: qui i prezzi delle case sono saliti del 6,6% in un anno, contro il +3,8% dei centri urbani e l’1,1% delle zone rurali.

Secondo Fredy Hasenmaile, capo economista di Raiffeisen, il fenomeno è spiegabile con i tassi d’interesse bassi, che rendono ancora conveniente l’acquisto rispetto all’affitto: «La dinamica non si è accelerata, ma resta comunque molto forte. La domanda di proprietà rimane elevata».

Un quadro un po’ diverso lo offre l’Indice ImmoScout24, che misura i prezzi richiesti nei nuovi annunci immobiliari. Qui, alla fine di settembre, il prezzo medio di una casa unifamiliare è rimasto stabile a 7.780 franchi al metro quadrato, mentre quello degli appartamenti è salito dello 0,5% a 9.214 franchi.

Se guardiamo su base annua, anche ImmoScout24 registra aumenti: +2,6% per le case e +5,2% per gli appartamenti. Ma a livello regionale emergono segnali contrastanti: in Ticino i prezzi richiesti per le case sono calati dello 0,5% in un mese, mentre per gli appartamenti sono saliti solo dello 0,2%. In Svizzera centrale le case hanno segnato -1,8%, nella regione lemanica -0,7%, nel Mittelland -0,6%. L’unica vera eccezione è la Svizzera orientale, dove i prezzi delle case sono balzati del 2,9%.

Per gli appartamenti, le crescite più forti hanno interessato ancora la Svizzera orientale (+1,3%) e quella centrale (+1,2%), mentre nel nord-ovest il calo è stato marcato (-1,3%).

Questa apparente contraddizione nasce dal diverso approccio: Raiffeisen si basa sulle transazioni effettive registrate dai notai, quindi riflette prezzi realmente pagati, spesso con un ritardo di alcuni mesi. ImmoScout24 invece osserva i prezzi richiesti negli annunci: è un indicatore più precoce, che registra quasi in tempo reale l’umore dei venditori e la tendenza del mercato.

In altre parole, i dati di Raiffeisen mostrano che il mercato continua a salire, ma quelli di ImmoScout24 avvertono che in alcune regioni i proprietari stanno già ridimensionando le loro richieste.

Sul futuro del mercato peserà molto la recente decisione popolare di abolire il valore locativo a partire dal 2028. Si tratta della tassa sul reddito «fittizio» che i proprietari devono dichiarare per la casa in cui vivono.

Secondo Martin Waeber di SMG (società che controlla ImmoScout24), «i maggiori beneficiari saranno le famiglie con un’alta quota di capitale proprio e ipoteche ridotte». Per i primo-acquirenti sarà mantenuta la possibilità di dedurre gli interessi ipotecari per i primi dieci anni, così da non penalizzare chi compra per la prima volta.

Gli immobili nuovi o recenti dovrebbero beneficiare maggiormente della riforma, mentre per quelli più vecchi e bisognosi di ristrutturazione il mercato potrebbe rallentare, perché dal 2028 le spese di manutenzione non saranno più deducibili fiscalmente.

Al di là delle oscillazioni di breve periodo e delle novità fiscali, gli esperti concordano su tre elementi destinati a pesare anche oltre il 2028: immigrazione, livello dei tassi di interesse e scarsità di terreni edificabili. Questi fattori strutturali continuano a esercitare una pressione forte sui prezzi.

Il quadro del mercato immobiliare svizzero resta quindi complesso: i prezzi sono in crescita da anni e continuano a salire secondo i dati delle transazioni, ma alcuni indicatori segnalano una stabilizzazione in corso, almeno in certi segmenti e regioni.

Per chi vuole acquistare, il messaggio è duplice: nel breve termine i costi restano elevati e in aumento, ma nel medio periodo la riforma fiscale potrebbe rendere l’acquisto ancora più appetibile, almeno per alcuni profili di acquirenti.

Il mattone svizzero, insomma, resta solido, ma non mancano segnali che invitano alla cautela e a una lettura attenta dei dati.