Se gli edifici «green» fanno rima con sfratto e pigioni aumentate

Disdire il contratto di locazione per fare delle migliorie dell’immobile a livello energetico. È una realtà che colpisce soprattutto i grandi centri come Zurigo. Qui, dove la popolazione il 28 novembre voterà sulla nuova legge cantonale sull’energia, il tema fa discutere. La nuova legge prevede fra le altre cose che, alla fine del loro ciclo di vita, i sistemi di riscaldamento a olio e gas debbano essere sostituiti da impianti che non richiedono l’uso di combustibili fossili; e questo anche grazie a sovvenzioni cantonali. La soluzione non piace all’Associazione dei proprietari fondiari di Zurigo, che appoggiata soprattutto dalla destra, ha ottenuto il referendum.

Per il Governo e la maggioranza del Legislativo cantonale zurighese (sostenuti da tutti i partiti tranne l’UDC e l’Unione democratica federale), la revisione della legge sull’energia è un importante contributo alla protezione del clima. Nel cantone di Zurigo sono in funzione circa 120.000 sistemi di riscaldamento a olio e a gas. Sistemi responsabili di circa il 40% delle emissioni di CO₂. Alla fine del loro ciclo di vita, più della metà di questi sistemi vengono sostituiti nuovamente da impianti a olio o gas, rendendo impossibile per il cantone riuscire a raggiungere i suoi obiettivi climatici, in particolare la riduzione delle emissioni di gas a effetto serra a quota zero entro il 2050.

Secondo la nuova legge, il passaggio a un sistema di riscaldamento neutrale per il clima è obbligatorio solo se tecnicamente possibile e finanziariamente sostenibile. Se i costi, durante l’intera vita del servizio, superano di oltre il 5% quelli di un nuovo sistema di riscaldamento a olio o a gas, è concesso installare nuovamente un sistema di questo stesso tipo. Dopodiché il requisito minimo secondo il Modello di prescrizioni energetiche dei Cantoni (MoPEC) è di ridurre il consumo di energia del 10%. Questo può essere fatto anche con un migliore isolamento o con il riscaldamento solare dell’acqua.

Se il proprietario di una casa non può sostenere i costi d’investimento della messa a norma, è previsto un posticipo dei lavori fino a quando subentrerà un nuovo proprietario. Questo assicura che nessuno debba vendere la propria casa perché non può finanziare i costi dei lavori.

Già oggi il Canton Zurigo fornisce sostegno finanziario per diverse migliaia di franchi per i sistemi di riscaldamento a minor impatto climatico. Con la modifica della legge sull’energia, l’importo annuo per i sussidi nel settore energetico passerà da 8 a 15 milioni di franchi. Insieme ai fondi federali, questo significa che circa 65 milioni di franchi saranno disponibili annualmente; 20 milioni di franchi in più di oggi.

«Più costi per tutti»

Per l’Associazione dei proprietari fondiari (HEV) zurighese, le nuove norme sono di fatto «un obbligo di installare un impianto fotovoltaico e il divieto di riscaldamento a olio, gas ed elettrico», si legge in una presa di posizione. La sostituzione di un tale sistema di riscaldamento «è associata a costi elevati, poiché di solito sono richieste misure aggiuntive, come l’isolamento dell’involucro dell’edificio. Invece di circa 25.000 franchi svizzeri per una sostituzione 1:1, le misure aggiuntive richieste possono portare rapidamente a quattro o cinque volte tale importo. Alla fine, i costi degli alloggi aumentano per tutti, inquilini compresi».

La legge, sottolinea invece il Governo, non solo protegge i proprietari di casa da alti costi aggiuntivi, ma anche gli inquilini. Mentre gli affitti possono aumentare leggermente a causa dell’investimento iniziale, è previsto che i costi accessori dell’affitto (quelli per l’energia di riscaldamento) diminuiscano.

Millecinquecento appartamenti

L’Associazione degli inquilini zurighese non prende ufficialmente posizione sul testo in votazione. «La legge è necessaria», ci dice però Raffaella Albione, direttrice dell’ente. «Ed è giusto che dove si crea maggiore valore siano anche gli inquilini a pagare. Anche perché la sostituzione del riscaldamento abbassa i costi dell’energia». Al contempo, l’associazione ricorda una tendenza in corso: il grande numero di notifiche di sfratto a seguito di ristrutturazioni energetiche. «Non è la nuova legge a favore del clima il problema», tiene però a sottolineare Albione. «Il problema sono i proprietari che sfruttano le ristrutturazioni a livello energetico per incrementare le pigioni». Questo in un mercato in cui il tasso di sfitto è basso: 0,72% (contro il 2,8% registrato in Ticino), stando alle cifre segnalate a settembre dall’Ufficio federale di statistica. Un mercato «dove qualche expat pronto a pagare 2.500 franchi per un locale di 2,5 locali lo si trova sempre», spiega Albione.

Si stima che, nella città di Zurigo, un terzo delle ristrutturazioni sia correlato allo sfratto. Una frazione che corrisponde a 1.500 appartamenti all’anno. Le persone più colpite sono spesso quelle meno abbienti. Sono loro infatti ad abitare negli stabili più vetusti, e quindi bisognosi di interventi di miglioria. «È un peccato – conclude Albione – perché altre categorie di persone che lavorano in città, come il personale infermieristico, o gli autisti dei bus, non possono abitarvi. Così facendo si toglie eterogeneità ai centri».

La risposta della capitale

Il Municipio di Zurigo ha deciso di reagire a questa preoccupazione facendo quanto non si è voluto o non si è potuto fare a livello cantonale: collegare i programmi di incentivazione con misure di accompagnamento. Nei piani del Municipio, le sovvenzioni dovrebbero essere concesse solo se non si disdicono gli affitti a tutti gli inquilini o se vi sono aumenti di affitto sproporzionati. La proposta del Municipio zurighese è stata accolta dall’Associazione degli inquilini come «un bellissimo segnale che indica che alla Città sta a cuore la diversità nei suoi quartieri. Zurigo può fungere da esempio», afferma ancora Raffaella Albione. Norme simili sono state già applicate nei cantoni di Ginevra e Vaud, dove i proprietari fondiari sono soggetti a regolamenti quando rinnovano le proprietà. Sempre il 28 novembre, a Basilea-Città, si voterà proprio su una proposta di questo tipo.

Per disdire un contratto di locazione vanno comunque seguite determinate regole. Uno sfratto per ristrutturazione può essere contestato come abusivo. Secondo la giurisprudenza del Tribunale federale, gli inquilini hanno buone possibilità di successo di vincere una causa se la ristrutturazione prevista è fattibile senza ritardi e grosse complicazioni anche se la casa resta occupata. Questo per l’Associazione inquilini di Zurigo è sovente possibile nel caso di ristrutturazioni come l’installazione di un nuovo riscaldamento e lavori di isolazione.

Esempi di sfratto a seguito di rinnovamenti ce ne sono anche in Ticino, ma il tema non è così sentito come nei cantoni più urbanizzati, indica l’avvocata Céline Dellagana-Rabufetti, segretaria generale presso la sezione della Svizzera italiana dell’Associazione Svizzera Inquilini. Nel nostro cantone, «il rinnovo degli immobili, soprattutto quelli grandi, è quasi sempre dovuto ad una speculazione. Se ora i locatori possono appigliarsi alla questione green, lo faranno sicuramente».

Se un lavoro solo non conviene

Secondo Renata Galfetti, segretaria cantonale della Camera ticinese dell’economia (Catef), con il tasso di sfitto in Ticino, c’è poco spazio per speculazioni: «Se non si fanno prezzi interessanti, l’appartamento resta vuoto». Può anche capitare che l’investimento per sostituzione della caldaia valga la pena solo se a questo cantiere se ne aggiungono altri, andando ad esempio a sostituire le finestre o rifacendo i bagni. A quel punto va considerata anche una disdetta. Ogni caso va esaminato singolarmente. Anche l’avvocata Galfetti ricorda la giurisprudenza del Tribunale federale: la disdetta non è abusiva se si dimostra che è necessaria per procedere con i lavori.

Nel 2020 il Consiglio di Stato ha presentato il pacchetto ambiente: tre messaggi che aggiornano e applicano la politica energetica e climatica cantonale. Due in particolare i messaggi che toccano direttamente i proprietari di immobili e quindi, potenzialmente, i loro inquilini. Il primo concerne lo stanziamento di un credito cantonale netto di 50 milioni e l’autorizzazione alla spesa lorda di 130 milioni (compresi i contributi federali) da destinare al Programma cantonale d’incentivi, che vuole orientare il cittadino a scelte più sostenibili dal profilo energetico e climatico.

Il secondo messaggio riguarda la modifica della legge cantonale sull’energia, di cui si attende a breve la pubblicazione della modifica del relativo regolamento sull’utilizzazione dell’energia. La modifica della legge è volta all’adattamento della base legale del Piano energetico cantonale , affinché questo diventi il documento di riferimento della politica energetica e climatica cantonale, ed include ad esempio i parametri per la conversione a impianti di riscaldamento a meno emissioni. È infatti previsto nella nuova legge che negli edifici già esistenti in cui si intende sostituire l’impianto di riscaldamento, quest’ultimo dovrà produrre almeno il 10% di energia termica da fonti rinnovabili.