Uno strumento che divide chiamato valore locativo

Dopo sette anni di tentativi, il Parlamento ha tagliato la testa al toro, decidendo un cambio netto del sistema di imposizione della casa a uso personale: via il valore locativo e gran parte delle deduzioni fiscali collegate: una sorta di opzione zero che piace ai proprietari e alle forze borghesi, ma osteggiata da sinistra, inquilini, Cantoni e settore edile. Ecco in cosa consiste la riforma e le posizioni dei favorevoli e dei contrari.

Oggi, chi vive in un immobile a uso proprio (sia esso la residenza primaria o la casa di vacanza) deve dichiarare al fisco, come reddito, il cosiddetto valore locativo. Questo reddito, che non viene effettivamente realizzato, corrisponde al valore che la casa genererebbe se venisse affittata. Il valore da dichiarare al fisco è compreso tra il 60% e il 70% dell’importo che un inquilino dovrebbe versare ogni anno per l’abitazione. In cambio, il proprietario può dedurre gli interessi maturati sui debiti ipotecari e le spese di manutenzione.

La Svizzera, che ha introdotto il valore locativo per la prima volta nel 1915 come imposta di guerra «una tantum» (dal 1958 come legge ordinaria), è fra i pochi Paesi ad applicarlo. Lo scopo è di garantire la parità di trattamento fra proprietari e inquilini. Il proprietario della sua abitazione paga le imposte sul valore locativo, mentre l’inquilino non può dedurre dal reddito le pigioni. Il valore locativo è considerato un reddito in natura, nel senso che il proprietario, abitando in casa propria, consegue un risparmio. Per gli avversari del sistema vigente, invece, il reddito locativo è puramente fittizio, grava ingiustamente sui proprietari e costituisce un incentivo all’indebitamento, perché potendo dedurre gli interessi passivi le persone sono più inclini a non ammortizzare i debiti. L’indebitamento elevato è considerato dallo stesso Consiglio federale una minaccia per la stabilità del sistema finanziario.

In passato si è tentato più volte di abolire il valore locativo, ma alle urne (2004 e 2012) i progetti sono stati bocciati, anche perché i proprietari potevano conservare alcune deduzioni. Il Parlamento è tornato alla carica nel 2017 e dopo diversi tentativi andati a vuoto ha trovato l’uovo di Colombo: abolire sia il valore locativo su tutta la linea (residenze primarie e secondarie) sia le deduzioni a esso collegate, come gli interessi ipotecari e le spese di manutenzione. In altri termini, la Confederazione e i Cantoni non imporranno più questo reddito ed elimineranno anche i relativi contrappesi. Con i tassi attuali, i proprietari (in particolare a quelli con un debito basso o ipoteche già saldate) beneficerebbero di uno sgravio, perché l’imponibile diminuisce, mentre gli enti pubblici incasserebbero meno. Per compensare le perdite fiscali dei Cantoni, verrà data loro la possibilità di introdurre un’imposta immobiliare sulle seconde case.

L’eliminazione del valore locativo interesserebbe quasi 1,4 milioni di economie domestiche, ovvero circa un terzo del totale, di cui il 24% è rappresentato da proprietari di case e il 12% da proprietari di appartamenti.

Un’eccezione è prevista per le persone che acquistano un’immobile per la prima volta come residenza primaria. Per dieci anni è prevista la deduzione degli interessi passivi. La deduzione - il massimo iniziale è di 10 mila franchi per le coppie di 5 mila per le persone sole - diminuisce linearmente. Deduzioni degli interessi sui debiti e delle spese di manutenzione sono previste per chi possiede immobili affittati. La parte di sostanza attribuibile a questi beni potrà essere sempre detratta, perché i loro redditi restano imponibili. Invece, non potranno più essere dedotti dall’imposta federale diretta i provvedimenti di risparmio energetico e di protezione dell’ambiente. I Cantoni, se lo vorranno, potranno mantenere questa possibilità al massimo fino al 2050.

Per consentire ai Cantoni di compensare le minori entrate fiscali, il Parlamento ha dato loro la possibilità di prelevare un’imposta speciale immobiliare sulle abitazioni secondarie prevalentemente a uso personale (una specie di «tassa sugli chalet»). Questa facoltà dovrebbe essere usata soprattutto dai Cantoni turistici, come il Ticino. Spetterà poi ai Cantoni stabilire l’entità dell’imposta. Siccome si tratta di una disposizione costituzionale, il referendum è obbligatorio. Formalmente si vota solo sull’imposta - per questo sul materiale di voto non figura la dicitura valore locativo -, ma i due progetti sono legati giuridicamente. Se popolo e Cantoni, il 28 settembre, approvano la modifica costituzionale, il valore locativo viene abolito. Invece, se la respingono, l’intera riforma viene cestinata: il valore locativo e le deduzioni resteranno in vigore.

L’impatto dipenderà dai tassi d’interesse ipotecari. In caso di tassi bassi, la riforma comporterà una diminuzione delle imposte per la maggioranza dei proprietari di abitazioni, in particolare quelli che hanno già ripagato in toto o in buona parte la loro ipoteca, come i pensionati. Per contro, in presenza di tassi alti, la riforma comporterà un aggravio per la maggioranza dei proprietari perché gran parte degli interessi, più elevati, maturati sui debiti non potranno essere dedotti. Per quanto riguarda gli enti pubblici, si stima che in presenza di un tasso ipotecario medio del 2,8% la riforma sarebbe finanziariamente neutra. Tuttavia, con l’attuale livello dei tassi all’1,5%, si stimano minori entrate complessiva per Confederazione, Cantoni e Comuni di quasi 1,8 miliardi di franchi annui (400 milioni per Berna e 1.380 per i gli altri livelli istituzionali). Il minor gettito imputabile alle sole residenze secondarie è di 260 milioni. Con tassi a partire dal 3%, invece, lo Stato incasserebbe di più.

Queste stime, tuttavia, non tengono conto di due aspetti: il possibile aumento delle entrate fiscali qualora i Cantoni decidessero di tassare le abitazioni secondarie e gli adeguamenti comportamentali delle economie domestiche. Queste ultime, non potendo più dedurre gli interessi passivi, potrebbero ridurre il loro indebitamento, ad esempio vendendo titoli o diminuendo la liquidità. Non appena il reddito da sostanza imponibile viene a mancare, la riforma causa un aumento delle minori entrate o una diminuzione delle maggiori entrate.

Il Consiglio di Stato, contrario all’abolizione del valore locativo, ha stimato che quest’ultima comporterebbe minori entrate per un centinaio di milioni di franchi: 55 per il Cantone (di cui 17 per le residenze secondarie) e 44 per i Comuni (13,6). Qualora si ipotizzasse di compensare integralmente il minor gettito agendo solo sull’imposta sul reddito delle persone fisiche, le aliquote dovrebbero essere aumentate di 7,5 punti percentuali.

Secondo le stime federali, l’82% dei proprietari trarrà un beneficio dall’abolizione del valore locativo, a cominciare, come detto, dai pensionati che oggi devono dichiarare questo reddito ma hanno già estinto il debito (tutto o in parte). Viceversa, potrebbero essere svantaggiati i proprietari di case vecchi o da ristrutturare, perché gli investimenti per mantenere il valore dell’immobile non sarebbero più deducibili.

Per la maggior parte nulla. Tuttavia, quelli che possiedono tititoli finanziati tramite credito potrebbero subire le conseguenze della mancata deduzione degli interessi sui debiti. Ma questo vale anche per chi ha contratto altri tipi di debiti privati. In altri termini, la riforma dell’imposizione della casa non concerne solo i proprietari.

La riforma è considerata equilibrata dai suoi sostenitori, secondo cui si abolisce un’imposta ingiusta. La limitazione della deduzione degli interessi sui debiti, inoltre, rafforza gli incentivi ad estinguere più rapidamente i debiti, incidendo positivamente sulla stabilità del sistema finanziario. Inoltre si semplifica il sistema, si riduce il carico di lavoro per i contribuenti e per le amministrazioni fiscali cantonali. Non sarà più necessario conservare giustificativi di riparazioni e ristrutturazioni. A livello federale sono favorevoli UDC, PLR e Centro, unitamente alle principali associazioni economiche. I Verdi liberali sono per la libertà di voto.

Si oppongono sinistra, la maggioranza Cantoni (in particolare quelli a vocazione turistica come Ticino, Vallese e Grigioni) e Comuni, che temono forti perdite di gettito. L’imposta speciale immobiliare non consentirà di compensare le minori entrate. A causa del calo delle entrate fiscali, non si possono escludere distorsioni indesiderate nella perequazione finanziaria. A ciò si aggiunge il pesante onere amministrativo legato all’introduzione di un’imposta sugli immobili. Inoltre, il valore locativo è un reddito in natura (e non un «reddito fittizio») derivante dal patrimonio investito nell’immobile. I proprietari sarebbero quindi tassati in modo più favorevole rispetto agli inquilini. Inoltre, negli ambienti edili c’è chi teme che venendo meno l’incentivo a investire nella manutenzione ci potrebbero essere conseguenze negative per il settore artigianale. Non da ultimo, il fatto di non dover più esibire giustificativi potrebbe anche portare a un aumento del nero, con relativo impatto sui gettiti fiscali.