In Ticino nell’immobiliare la situazione è sempre più tesa

LUGANO - «Gli immobili sono ancora una fonte di reddito per gli investitori a corto di alternative, malgrado i rischi in aumento» ha affermato Sara Carnazzi Weber, responsabile dell’analisi settoriale e regionale del Credit Suisse, presentando a Lugano lo studio sul mercato immobiliare svizzero 2019, evento cui ha partecipato anche Andrea Boschetti, direttore dei servizi immobiliari del Gruppo Interfida. Il differenziale di redimento è ancora relativamente stabile: le obbligazioni decennali della Confederazione hanno rendimento negativo, gli investitori istituzionali sono penalizzati dai tassi negativi sui loro conti per depositi di un certo livello, mentre immobili e fondi immobiliari consentono rendimenti medi perlomeno intorno al 3%.

Una situazione che, vista la politica della Banca nazionale svizzera (BNS), le difficoltà con cui si confronta la Banca centrale europea (BCE) ed il cambio di rotta della stessa Federal Reserve sulla via della normalizzazione, non sembra destinata a mutare almeno fino a metà 2020, ha indicato Carnazzi Weber. Per Mario Grassi, responsabile Credit Suisse della Regione Ticino, i tempi di un ritorno a condizioni monetarie «normali» potrebbero essere ancora più lunghi.

Dunque si continua a costruire, anche se a ritmi ridotti, l’offerta abbonda mentre la domanda è frenata dai prezzi alti, che causa spostamenti verso regioni periferiche, più accessibili per famiglie con redditi medi, e dalla regolamentazione bancaria più stringente nell’erogazione dei crediti.

Un tema rilevante è poi quello dell’immigrazione: in Ticino si sono fermati i flussi dall’Italia, mentre la Svizzera francese ha visto un esodo di residenti portoghesi attratti dai miglioramenti dell’economia lusitana. Nel complesso i prezzi registrano aumenti più o meno marcati nella maggioranza delle regioni, più per le case unifamiliari che per gli appartamenti, con l’eccezione del Ticino e del Vallese, Cantone in cui ha ceduto il mercato delle residenze secondarie.

«La situazione in controtendenza del Ticino per quanto riguarda l’evoluzione dei prezzi della proprietà abitativa – ha notato Sara Carnazzi Weber – è dovuta essenzialmente al sensibile venir meno degli acquirenti italiani. L’inversione di tendenza dell’immigrazione che prevediamo per il 2019 non sappiamo se si materializzerà anche in Ticino. La seconda differenza ticinese rispetto alla media nazionale riguarda ovviamente i tassi di sfitto più alti. Abbiamo sfitto intorno al 3,4-3,8% nelle regioni di Lugano e Locarno, ma oltre 6% nelle regioni di Mendrisio e Chiasso».

«A determinare la tenuta dei prezzi in Ticino – aggiunge – sarà l’evoluzione dell’immigrazione. A livello di offerta non si vede una forte accelerazione, e ciò contribuisce a sostenere i prezzi, ma se manca la domanda, anche l’offerta ridotta non è sufficiente a sostenerli. Per uffici vediamo segni di ripresa solo nei grandi centri. Lugano è un centro di medie dimensioni, con affitti alti, superiori a quelli di berna e Losanna, che non facilitano l’assorbimento, e che dovranno essere rivisti in base alla situazione del mercato».

Lo sfitto determina una perdita di reddito significativa per i proprietari privati, mentre risulta più sopportabile ed incide meno sugli equilibri finanziari dei grandi investitori istituzionali, quali assicurazioni e fondi pensione, tanto più in quanto essi operano non a debito ma con fondi propri.

Scenario buio per le superfici di vendita, sempre più confrontate con la concorrenza di Internet e con gli acquisti oltre frontiera.

Lo studio del Credit Suisse illustra i fattori qualitativi che, valutati con tecnologie moderne fondate su algoritmi, incidono sul valore dell’oggetto immobilire, le tendenze che ne derivano per le nuove abitazioni e per gli uffici di nuova concezione, in un mondo del lavoro più mobile e flessibile.