Le nuove regole per Airbnb

Un primo freno per gli Airbnb. La nuova Legge sugli esercizi alberghieri e sulla ristorazione (Lear), approvata mercoledì dal Gran Consiglio, introduce alcune novità importanti che andranno a regolamentare meglio un mercato in forte espansione. I numeri degli alloggi ticinesi posti in locazione ad uso turistico sulle piattaforme online (come Airbnb, Booking.com, Expedia, e-domizil) hanno ormai superato le 3.000 unità, per un totale di quasi 10.000 posti letto (vedi box a lato). Numeri che hanno portato il legislatore ad introdurre alcuni correttivi. Grossomodo, possiamo individuare due grandi novità o principi. Il primo riguarda il numero massimo di posti letto a partire dal quale un’attività viene considerata professionale e, in quanto tale, va assoggettata alla nuova Lear. Il secondo principio introduce, con le medesime finalità, un criterio temporale: sopra i 90 giorni di affitto - a certe condizioni, che vedremo più avanti - l’attività viene considerata «non più accessoria» e, quindi, anche in questo caso, deve essere assoggettata alla nuova Lear. Ma andiamo con ordine.

La prima modifica, come detto, definisce quanti posti letto un’attività può avere senza finire sotto la Lear. Il vecchio ordinamento fissava il limite a 4 posti letto ed era circoscritto alle pensioni private di famiglia. Con la nuova legge, questa soglia è stata portata a un massimo di 6 posti letto, indipendentemente dal tipo di struttura, sia essa un appartamento, un B&B, o una semplice camera o pensione. Queste strutture - affittate in maniera sistematica anche per tutto l’anno, ma fino a un massimo di sei posti letto - non devono quindi sottostare alla Lear.

«L’aumento del limite massimo dei posti letto è stato voluto dagli ambienti turistici per risolvere alcuni problemi pratici», spiega al CdT il presidente di Hotelleriesuisse Ticino, Lorenzo Pianezzi. Una famiglia composta da 5 membri, per esempio, il più delle volte si vedeva esclusa da questo tipo di offerta turistica o, perlomeno, aveva maggiori difficoltà a trovare una soluzione adeguata.

Più in generale, con questa modifica si è quindi voluto semplificare, in maniera pragmatica, il regime di assoggettamento alla legge. «Coloro che offrono un alloggio a 7 persone o più, indipendentemente dal tipo di alloggio, dovranno conformarsi con le prescrizioni della Lear», si legge nel messaggio del Consiglio di Stato, confermato dal rapporto approvato dal plenum del Gran Consiglio.

«Le persone che invece offrono un alloggio a pagamento fino a un massimo di 6 persone costituiscono un’eccezione all’obbligo di autorizzazione e, pertanto, vengono sottoposte esclusivamente alle prescrizioni previste dalla legge sul turismo, in modo particolare per quanto riguarda i contributi previsti da quest’ultima». In sostanza, quindi, il pagamento della tassa di soggiorno.

Ma concretamente che cosa cambia? Ancora Lorenzo Pianezzi: «Fino a un massimo di 6 posti letto, chiunque potrà affittare una struttura senza disporre di un diploma di scuola alberghiera o diploma di gerenza». A partire da 7 posti letto, invece, «si ritiene che la struttura sia professionale, e quindi sarà necessario sottostare ai nuovi termini di legge, per esempio, in materia di formazione, igiene e assicurazioni».

Durante l’elaborazione del progetto di legge, nell’apposito gruppo di lavoro, il settore alberghiero si era battuto affinché il limite fosse mantenuto a 4 posti letto: «Abbiamo tuttavia trovato un compromesso equo», spiega Pianezzi. «Queste piattaforme online rappresentano un mercato emergente in forte espansione e, entro certi termini, non sono in concorrenza con il turismo tradizionale». Il cliente che frequenta queste strutture - spiega ancora Pianezzi - non è il medesimo che frequenta gli alberghi. In questo senso, le piattaforme online rappresentano comunque un valido alleato per promuovere, turisticamente, una regione.

La seconda modifica approvata riguarda l’introduzione di un limite temporale di 90 giorni annui entro cui è possibile affittare una struttura senza essere assoggettati alla Lear.

Di quali strutture parliamo? «Ad esempio, di chalet o appartamenti di vacanza che vengono affittati unicamente in determinati periodi dell’anno», recita il messaggio del Consiglio di Stato. Ebbene, sotto la soglia dei 90 giorni, «si ritiene che queste strutture possano comunque contribuire a favorire lo sviluppo del turismo senza entrare in diretta concorrenza con il settore alberghiero, motivo per cui si giustifica la loro esenzione dalla Lear».

Dunque, se i proprietari di alloggi affittano, ad uso turistico, per un massimo di 90 giorni, l’attività non sarà assoggettata alla Lear. E questo indipendentemente dal numero di posti letto disponibili e messi in affitto. L’appartamento (o la casa di vacanza o la singola camera) fino a un massimo di 90 giorni potrà essere proposta su piattaforme online senza sottostare alle normative Lear. In questo caso, non vi è quindi una locazione a uso turistico esercitata in maniera sistematica. Per legge, tuttavia, questa tipologia di affitto non può prevedere servizi alberghieri, come per esempio la prima colazione.

Diversa, invece, la normativa per gli alloggi messi in affitto per più di 90 notti all’anno. In questo caso - indipendentemente dal numero dei posti letto, siano essi più o meno di 6 - è necessario richiedere, attraverso una procedura di domanda edilizia, un cambio di destinazione.

Questo cambio di destinazione va infatti ottenuto non in conformità alla Lear, ma in virtù del nuovo regolamento d’applicazione della Legge edilizia entrato in vigore lo scorso anno. Spetterà, poi, al Comune decidere se concedere il cambio di destinazione che consente di affittare una struttura per più di 90 giorni.

«Se un Comune ha già superato la percentuale di case secondarie previste dalla legge federale, non potrà concedere il cambio di destinazione, per esempio, da appartamento primario ad alloggio ad uso turistico», osserva Pianezzi.

Nel caso in cui il Comune dovesse riconoscere il cambio di destinazione, l’attività ricadrebbe, di fatto, anche sotto la Lear, a meno che i posti letto non siano pari o inferiori a 6. Nel caso in cui il cambio di destinazione non venisse concesso, al proprietario non rimane che affittare la propria struttura per un massimo di 90 giorni.

«Una liberalizzazione maggiore di 90 giorni faciliterebbe la trasformazione di queste strutture ad “affittacamere”, dedicate quindi unicamente ad affitti di breve durata, diminuendo così le unità abitative per la popolazione autoctona», riporta il messaggio.

Come già avvenuto in altri cantoni e città svizzere, recentemente a Lucerna, anche il Ticino ha quindi deciso di inserire un limite massimo di 90 giorni per gli appartamenti Airbnb, e questo con l’intento di ridurre, indirettamente, anche la pressione sul mercato immobiliare.

In ogni caso, tutte le attività che propongono la locazione online devono sottostare, dal primo febbraio 2022, alla nuova procedura di notifica. Procedura, prevista dalla modifica alla legge sul turismo, che impone al proprietario di registrarsi sulla piattaforma online creata dall’Agenzia turistica ticinese (ATT). 

«A un anno circa dall’entrata in vigore della nuova procedura di notifica, il bilancio è positivo: sulla piattaforma di Ticino Turismo si sono registrati 3.271 strutture, per un totale di 9.469 posti letto», commenta al CdT il direttore dell’Agenzia turistica ticinese Angelo Trotta. «Oltre a regolamentare il settore, la piattaforma ha permesso di ottenere una prima mappatura dell’offerta». La nuova procedura, entrata in vigore il 1. febbraio 2022, era stata infatti proposta e approvata dal Gran Consiglio per fare fronte al forte aumento di posti letto dati in locazione a utilizzo turistico. Un aumento che in poco tempo ha raggiunto un quarto dell’offerta turistica del nostro cantone.

«Oggi, la stragrande maggioranza di richieste riguarda appartamenti, ma si sono registrate anche capanne, campeggi e alcuni agriturismi e piccoli b&b», osserva Trotta che aggiunge: «Grazie alla nuova procedura si evita che vengano locati turisticamente spazi non a norma. Allo stesso tempo, è possibile eliminare il fenomeno del subaffitto non dichiarato da parte degli inquilini». Il controllo finale, ricordiamo, spetta ai Comuni i quali devono validare il numero identificativo rilasciato dall’Agenzia turistica, verificando che la struttura rispetti le norme edilizie. I maggiori controlli, conclude Trotta, non devono impattare negativamente sul settore ma sono volti a garantire una maggiore qualità dell’offerta.