Nel condominio mancano i soldi (e si litiga)

Jürg Wyler fa strada nel condominio in via Principale a Carona ed è come se si aprisse un vespaio. Seguirlo è un viaggio tra questioni non risolte, grandi o piccole, che prima o poi andranno affrontate. Quando, non si sa.

«Qui abbiamo avuto un’infiltrazione d’acqua l’altro giorno».

«Vedete quello sporco? I balconi sono tutti da riverniciare».

«L’erba doveva essere tagliata questa settimana ma il giardinere non è passato».

Il condominio è stato costruito nel 1975, come oltre il 70 per cento degli immobili abitativi in Ticino, e ha sempre più bisogno di manutenzione. Forse si farebbe prima a ristrutturarlo interamente, ma mancano i soldi.

«All’ultima assemblea non abbiamo deciso nessun intervento» racconta il 74.enne che nello stabile è una sorta di factotum: il custode si è dimesso alcuni anni fa e per risparmiare non è stato sostituito (le pulizie sono state esternalizzate). Ora l’intervento più urgente - spiega - sarebbe il rifacimento dell’impianto della nafta: ma per 20 voti contro 18 la decisione è stata bocciata due anni fa, e da allora viene continuamente rimandata.

Quella di posticipare «sine die» è una soluzione comune a problemi diffusi e costosi e così riassumibili: il parco immobiliare in Ticino è sempre più vecchio, e i costi per mantenerlo sempre più alti. Negli ultimi cinque anni le spese condominiali sono aumentate del 50 per cento nei condomìni più vecchi, se si considerano anche gli interventi straordinari, secondo una stima di Alberto Montorfani della AM Consulting, che amministra il palazzo di Carona ed è stato fino all’anno scorso segretario di SVIT Ticino. «Dopo la pandemia - avverte - la situazione è decisamente peggiorata».

La colpa è in parte dell’inflazione generale, e nello specifico dell’aumento dei costi dell’energia - nafta, elettricità - come anche dei rincari sulle prestazioni: dalle pulizie alla manutenzione del verde, a quella degli impianti elettrici e degli ascensori, ai servizi di custodia. Gli «adeguamenti» richiesti dai singoli fornitori alle amministrazioni sono di ordine contenuto - in genere non oltre il 5 per cento «a botta» - ma nel complesso si fanno sentire. Ad essi si somma la spesa più importante, che non è scritta da nessuna parte, e cade sotto la voce invecchiamento.

La fotografia del problema è fornita dall’indagine «Costruzioni e abitazioni» dell’Ufficio di Statistica ticinese (USTAT). Su 114mila edifici abitati in Ticino a dicembre scorso, circa 60mila (il 52per cento) risalgono a prima del 1960. Il ritmo delle nuove costruzioni è calato professivamente dopo gli anni del boom post-bellico: agli inizi del nuovo millennio erano ancora di un migliaio all’anno, dal 2011 la media è scesa a circa cinquecento. Le abitazioni invecchiano come la popolazione: il guaio è che nel frattempo si stanno anche impoverendo.

Il portafoglio dei condomìni si chiama variamente «fondo di rinnovo» oppure «fondo cassa», è il deposito di liquidità che viene accantonato dai comproprietari sul conto bancario condominiale - si tratta di importi svincolati, ossia non ritirabili da chi li ha versati - e resta a disposizione del condominio per affrontare spese straordinarie.

È il capitale del condominio: in teoria dovrebbe aumentare con il passare del tempo e venire toccato solo in occasione dei grandi interventi «fisiologici» legati al ciclo vitale degli immobili. In pratica le cose non stanno così. A suonare il campanello d’allarme sono gli stessi amministratori condominiali, che hanno accesso alla contabilità. «Quello della sotto-capitalizzazione dei conodomini è un problema diffuso inTicino» fa notare Nicolas Daldini, attuale preseidente della SVIT. «Le cause in generale sono riconducibili all’erosione del risparmio dei padroni di casa e della cosiddetta classe media, che è confrontata con rincari e spese maggiori nella vita di tutti giorni ed è più restia a investire nella conservazione a lungo termine degli immobili. Si guarda sempre più al breve termine».

Il palazzo di Carona non è un caso estremo: la morosità è contenuta e i 38 proprietari - a parte una causa legale che si trascina da una decina d’anni e le inevitabili ruggini - vanno tutto sommato d’accordo. Eppure i problemi si accumulano. È il prototipo di una fatica generalizzata nel mondo della proprietà per piani. «È innegabile che abbiamo sempre più urgenze e spese impreviste» ammette a malincuore Wyler, a cui per indole piace tenere le cose «in ordine». È la memoria storica del condominio e l’amministrazione lo utilizza come «jolly» in caso di problemi. Negli ultimi mesi si è attivato per quattro infiltrazioni di acqua in altrettanti appartamenti: due non sono ancora state risolte.

Dopo cinquant’anni trascorsi praticamente senza battere chiodo, per la prima volta nel 2024 i comproprietari hanno dovuto farsi carico di un intervento importante (il rifacimento dei tetti, 350mila franchi) e il «fondo cassa» si è svuotato. È la fotografia di quello che sta succedendo a un’intera generazione di immobili nel nostro Cantone. «Purtroppo sono situazioni che si presentano sempre più spesso» ammette Montorfani. La colpa non è tanto (o non solo) dell’inflazione esplosa dopo il Covid e la guerra in Ucraina, trainata dai prezzi delle materie prime - nafta in testa - che per i proprietari di casa si traducono in maggiori spese fisse.

«La verità è che fino a qualche anno fa nella grande maggioranza dei condomìni prevaleva la convinzione, illusoria, di potersela cavare con poco e che i costi sarebbero rimasti per sempre contenuti» sottolinea Montorfani. «L’atteggiamento più diffuso è stato quindi quello di risparmiare sugli accantonamenti. Motivo per cui molte realtà oggi si trovano prive di mezzi finanziari per affrontare le incombenze naturali legate al ciclo di vita degli immobili».

Il punto è che l’obbligo di previdenza non è scritto nella legge, e nemmeno nella maggior parte dei regolamenti condominiali. Con il taglio ai contributi per l’efficientamento energetico, decisi dalla Confederazione nella strategia 2050, l’orizzonte si fa ancora più fosco. «In futuro la politica dovrà chinarsi su questa situazione» avverte Daldini. «Non esistono formule magiche».

Quel che è certo è che la vita degli amministratori è diventata più complicata. E che almeno per ora «l’unica voce di spesa a non essere aumentata è proprio la parcella del gestore immobiliare» ricorda il presidente di SVIT, che rappresenta 190 professionisti in Ticino. «A fronte di problematiche crescenti le tariffe restano ferme o quasi. I comproprietari vogliono risparmiare su tutto, incluso l’amministratore».

Jürg Wyler ha terminato il tour del palazzo, ma non la liste delle cose da sistemare. «Ci sarebbe anche da mettere mano alle autorimesse, che molti usano come sgabuzzini». Si vede che tiene al condominio come fosse casa sua (in teoria, non dovrebbe esserlo per tutti?) ma quando la mole di seccature è aumentata troppo ha detto basta. Da quest’anno si è «dimesso» da factotum condominiale a tempo pieno. «Mi chiamavano tutti, a tutte le ore» spiega. In base alle nuove disposizioni resta comunque a disposizione: ma solo su chiamata dell’amministratore.