Affitto, «verificate, molti hanno diritto a un ribasso»

Affitto, ma quanto mi costi? Probabilmente, fra qualche mese, un po’ di più. L’Ufficio federale delle abitazioni (UFAB) ha confermato quello che era nell’aria da quasi un anno: il tasso di interesse di riferimento applicabile ai contratti di locazione in Svizzera è stato aumentato di 0,25 punti percentuali: si apre così la strada a un incremento degli affitti.

Nel corso degli anni, il tasso ipotecario di riferimento è diminuito costantemente, attestandosi all’1,25%. Questo valore è rimasto inalterato dal primo marzo 2020 fino a oggi. Ora, per la prima volta dalla sua introduzione (nel 2008, allora era al 3,5%), il tasso è salito all’1,5%. Con questo incremento, i proprietari hanno la possibilità - solo a determinate condizioni - di aumentare l’affitto netto del 3%. All’orizzonte le nuvole sono ancora più nere: un ulteriore incremento - all’1,75% - potrebbe già essere realtà nel corso del prossimo inverno.

Gli affitti sono dunque destinati a crescere, ma non per tutti. E non subito: un eventuale aumento è possibile al più presto a partire dal primo ottobre. Secondo una stima dell’UFAB, a essere interessato da questo rincaro sarà circa la metà di chi vive in affitto, ovvero oltre il 60% della popolazione svizzera. Tuttavia, conta il singolo caso: eventuali adeguamenti possono essere calcolati solo individualmente sulla base dei singoli contratti.

«Si tratta di una situazione inedita. Il tasso non era mai stato aumentato prima d’ora. Non sappiamo pertanto come reagiranno i proprietari. Quelli che negli ultimi 3 anni hanno abbassato gli affitti, probabilmente ora li aumenteranno», ha spiegato Martin Tschirren, direttore dell’Ufficio federale delle abitazioni. «Non c’è di certo l’obbligo di alzare le pigioni. Non si tratta di un automatismo. Inoltre, gli aumenti non saranno generalizzati», ha assicurato. La decisione, in ogni caso, avrà effetti sui locatori, sui locatari, ma anche sul mercato immobiliare in generale. Non solo. Secondo gli analisti, alimenterà ulteriormente l’inflazione in autunno.

Da inquilino, come si può sapere quale tasso è stato utilizzato per il proprio contratto? «In alcuni casi il tasso ipotecario è scritto direttamente sui contratti di locazione», ci spiega Cipriano Alvarez, esperto di diritto dell’UFAB. In caso contrario, bisogna verificare quando il contratto è stato stipulato, oppure quando è stato adattato l’ultima volta. I proprietari, ha sottolineato, sono tenuti a rispettare le condizioni fissate dall’UFAB. Chi non ha abbassato il costo dell’affitto negli ultimi anni, difficilmente potrà aumentarlo adesso.

In concreto, se l’ultima modifica sul contratto risale a meno di tre anni fa (da marzo 2020 a oggi), allora è probabile che l’affitto aumenterà. Non dovrebbero invece esserci aumenti se l’ultimo adattamento è stato fatto tra giugno 2017 e fine febbraio 2020 (quando il tasso era dell’1,5%, proprio come quello valido a partire da oggi).

E da ancora prima, quando il tasso era superiore all’1,5%? In realtà si potrebbe avere diritto a una riduzione, ma considerando anche altri fattori (ad esempio l’inflazione), non è detto che ciò avvenga. Sono infatti diversi i fattori di costo che possono portare a un adeguamento dell’affitto verso l’alto. «Gli aumenti solo sulla base dell’inflazione sono relativamente rari», ha però tenuto a precisare Alvarez, ricordando che ci sono chiare disposizioni formali che i proprietari devono rispettare.

Il rialzo previsto sul costo degli affitti (escluse le spese di riscaldamento e le spese non incluse nel contratto di locazione) è del 3%. Tuttavia, l’aumento potrebbe anche arrivare al 5%, tenendo conto dell’inflazione. Per un affitto standard di 2.000 franchi, ad esempio, si passerà a 2.060 o 2.100 franchi. Non solo: a causa dell’aumento delle spese accessorie - e del costo dell’energia - il conto per l’abitazione alla fine del mese potrebbe essere ben più salato. Chi è toccato da questi aumenti dovrà però essere informato dal proprietario. Innanzitutto, tramite un modulo approvato dal Cantone (che non è invece necessario nel caso in cui la pigione diminuisca). L’aumento dell’affitto deve inoltre essere chiaramente giustificato. «Gli aumenti di affitto sono nulli se i criteri formali non sono rispettati», ha sottolineato il direttore dell’UFAB. 30 giorni per contestare L’inquilino ha la possibilità di contestare l’aumento: ad esempio se ritiene che esso non sia stato calcolato correttamente, oppure «se il nuovo affitto non è in linea con la prassi locale e della zona circostante», ha spiegato l’UFAB. L’inquilino può contestare l’aumento - la procedura è gratuita - presso l’autorità di conciliazione competente a livello locale entro 30 giorni da quando riceve la notifica.

«Per molti inquilini la pigione può anche essere ribassata: negli ultimi 15 anni i locatori hanno rinunciato ad adeguare i contratti sulla base delle diminuzioni del tasso ipotecario di riferimento», afferma il «senatore» Carlo Sommaruga (PS/GE), presidente dell’Associazione svizzera degli inquilini (ASI), che invita tutti gli inquilini a verificare il loro affitto sui calcolatori messi a disposizione sul sito dall’associazione.

Per il presidente dell’ASI è necessario informarsi al più presto poiché i calcolatori online permettono di stabilire se un eventuale aumento è interamente giustificato oppure se, al contrario, l’inquilino ha diritto a un ribasso (soprattutto se la pigione è rimasta identica per molti anni). «Quando uno contesta un aumento che ritiene ingiustificato, beneficia di una protezione maggiore da parte della legge. Inoltre, se si accetta un rialzo - anche se non è corretto -, poi questo affitto resterà la base anche per il futuro», ha precisato Sommaruga. Il rischio concreto? «È che tutte le riduzioni cui l’inquilino avrebbe avuto diritto negli anni passati - e che non ha chiesto - vengano spazzate via».

«Azzardo una previsione sulla base della mia esperienza pluriennale nel campo immobiliare: non penso che da domani ci sarà la corsa ad aumentare le pigioni da parte dei proprietari». Alberto Montorfani, segretario della SVIT Ticino, l’associazione dell’economia immobiliare, è sicuro di quello che afferma. «La legge che regge il diritto di locazione introdotta negli anni ’90 in realtà è equilibrata sia dal punto di vista dei proprietari, sia da quello degli inquilini». «Non impone automatismi, ma dà la possibilità di adeguare i canoni di affitto al mutare di tre fattori: il tasso ipotecario di riferimento, quello che è stato annunciato ieri; l’inflazione, ma solo per il 40%; in caso di spese che apportano migliorie concrete», spiega Montorfani.

Meno ottimista Adriano Venuti, il presidente della sezione ticinese dell’Associazione svizzera degli inquilini. «È vero che non c’è alcun automatismo, credo che i proprietari non si lasceranno sfuggire questa occasione data dalla legge», afferma Venuti precisando comunque che dipende da quando è stato stipulato il contratto di locazione. O meglio, a che livello era il tasso ipotecario al momento della firma. «Più i contratti sono recenti e più è facile che saranno oggetto di modifica al rialzo», continua Venuti che fa un esempio per chiarire. «Un affitto netto di 2 mila franchi potrebbe subire un aumento di 60 franchi al mese (il 3%) ovvero 720 franchi l’anno. E questo legalmente». Ci sono però delle condizioni da rispettare: stipula del contratto risalente a un periodo in cui il tasso ipotecario di riferimento era più alto e la comunicazione dell’aumento deve avvenire attraverso un formulario ufficiale del Cantone. «Ci sono 30 giorni di tempo per contestare gli aumenti ritenuti abusivi. Sul sito della nostra associazione (www.asi-infoalloggio.ch) ci sono tutte le informazioni del caso», aggiunge Adriano Venuti.

Montorfani da parte sua precisa che questa situazione non toccherà la maggiorparte degli inquilini attuali che magari vivono da anni nello stesso appartamento e che non hanno mai chiesto una riduzione della pigione quando il tasso di riferimento calava. «Questa parte del mercato è maggioritaria», continua il segretario della SVIT Ticino. «Chi sta cambiando casa in questi mesi si trova di fronte a richieste più alte perché nel frattempo stanno arrivando sul mercato nuove produzioni edificate a condizioni mutate rispetto a solo un anno fa, sia per quanto riguarda i costi dei materiali di costruzione, sia quelli di finanziamento. Da qui l’aumento delle pigioni all’offerta di cui spesso si parla sui media». Ma questa situazione riguarda solo il 2-3% del settore che equivale all’incirca alla quota dello sfitto. «Per quasi tutti gli altri cambierà poco anche perché prima di intervenire al rialzo sull’affitto in un contesto in cui le spese di conduzione (riscaldamento ed elettricità) stanno aumentando, i proprietari saranno molto cauti», aggiunge Montorfani. È diverso il discorso se - come appare probabile - ci sarà un altro aumento del tasso di riferimento il prossimo autunno o se la politica monetaria della BNS diventerà ancora più restrittiva: i maggiori costi di finanziamento si ribalterebbero più facilmente su tutti gli inquilini.