Sempre più un lusso per pochi

Sempre più un lusso per pochi. La decisone della BNS di alzare il tasso d’interesse guida al +0,5% renderà più costoso l’accesso alla proprietà abitativa per i piccoli risparmiatori. Per i privati che hanno già un’ipoteca non ci saranno grandi rischi, mentre le pigioni non dovrebbero aumentare. Si dovrà prestare maggiore attenzione al prezzo del denaro, ma secondo il segretario della Associazione dei professionisti dell’immobiliare (SVIT) e titolare di AM Consulenze, Alberto Montorfani, il mercato assorbirà la nuova politica monetaria della banca nazionale. A cominciare dal prezzo di case e terreni che continuerà a salire nonostante l’aumento dei tassi ipotecari. Secondo Montorfani, «il mercato terrà».

A concorrere al mantenimento delle stime, spiega Montorfani, c’è la politica di densificazione varata dalla Confederazione per contenere l’ampliamento delle superfici insediative: «Nel nostro contesto svizzero e ticinese il territorio edificabile si sta restringendo sempre di più. Pertanto, gli immobili e i terreni continueranno ad apprezzarsi». Nell’ultimo anno le transazioni immobiliari sono aumentate, chiosa l’esperto. «Nel secondo trimestre del 2022 c’è stata una lieve contrazione, ma il valore degli immobili scambiati, mediamente, è aumentato». Già durante la pandemia, ricorda Montorfani, l’aumento dei prezzi degli immobili ha creato un mercato sempre meno accessibile al piccolo risparmiatore. «Ora, l’aumento del costo del finanziamento non favorirà la clemenza delle banche nel valutare la sostenibilità dell’investimento». Insomma, secondo Montorfani, gli istituti avranno qualche legittimo scrupolo in più nel concedere i crediti ipotecari. Ciò detto, secondo l’esperto, «grandi scossoni non ci saranno». Le ipoteche fisse in essere non verranno toccate dall’aumento del costo del denaro. Chi, invece, dovrà rinegoziare il proprio prestito pagherà di più, «ma se tutto è stato fatto correttamente, gli acquirenti ad uso proprio continueranno ad avere le spalle coperte». Per evitare brutte sorprese, spiega il segretario della SVIT, il calcolo della sostenibilità operato dalle banche al momento dell’apertura del credito prevede infatti un tasso di interesse molto prudenziale attorno al 7%. Ai piccoli risparmiatori, dunque, si chiederà uno sforzo economico maggiore, ma l’investimento, tranne rare eccezioni, dovrebbe essere garantito. Ad ogni modo, prosegue Montorfani, la prima conclusione è chiara: «Con il costo del denaro in aumento, e il prezzo di case e terreni destinato a salire, il sogno di una proprietà abitativa si allontana».

Cosa accadrà invece alle pigioni? Domanda lecita, visto che per legge l’aumento dei tassi ipotecari potrebbe giustificare un aumento degli affitti. «La base giuridica per andare in questa direzione ci sarebbe», chiosa Montorfani il quale tuttavia ritiene che difficilmente i proprietari adegueranno le pigioni. «Fintanto che non dovranno rinegoziare le ipoteche non ci sarà bisogno di correggere le pigioni. In seconda battuta, perché il contesto inflazionistico generale porterà ad un aumento delle spese accessorie legate al conguaglio energetico». Un rincaro che rischia di essere salato e che potrebbe indurre qualche inquilino, qualora aumentassero anche le pigioni, a cercare soluzioni meno care. «Con oltre 6 mila appartamenti sfitti in Ticino, le alternative non mancano. Per questo motivo, i proprietari saranno più prudenti sul tema». Insomma, anziché vedere il proprio appartamento sfitto, preferiranno non aumentare le pigioni.

Cosa cambierà invece per i grandi investitori istituzionali, come le assicurazioni e le casse pensioni? Per questa tipologia di investitori il mercato immobiliare continuerà ad essere attrattivo? «La decisione della BNS di portare in territorio positivo il tasso d’interesse guida non influenzerà direttamente la strategia degli istituzionali, essendo questi finanziati dal capitale proprio», spiega Montorfani. «Il mercato immobiliare per loro continuerà quindi ad essere attrattivo». La pressione potrebbe tuttavia diminuire. «Per i grandi investitori, la fine degli interessi negativi teoricamente potrebbe aprire le porte a investimenti alternativi all’immobiliare, come per esempio le obbligazioni della Confederazione, escluse fino a ieri nella misura in cui offrivano rendimenti negativi». Il differenziale di rendita tra l’immobiliare e le obbligazioni continuerà comunque ad essere favorevole all’immobiliare, spiega l’esperto. Per questo motivo, conclude Montorfani, se ci dovesse essere un riorientamento degli investimenti, la causa non sarebbe da ricercare nell’aumento dei tassi ipotecari: «È lo sfitto semmai che può indurre un cambio di strategia da parte dei grandi investitori. Le casse pensioni potrebbero decidere di non investire più nel mattone per contenere la quota di sfitto». La presenza di oltre 6 mila appartamenti non occupati in Ticino al momento è ancora sostenibile. «Ma caricare ulteriormente questa fetta potrebbe portare a conseguenze negative», conclude Montorfani.

Nel mercato immobiliare il vento è cambiato, almeno sul fronte dei tassi ipotecari. Per anni ai minimi storici, il costo delle ipoteche è destinato a salire. Gli esperti non si sbilanciano, ma a medio termine, per un mutuo a 10 anni, dovremo attenderci un costo tra il 3 e il 4%.

Che fare allora? «Per chi vuole stipulare una nuova ipoteca è importante muoversi con oculatezza», chiosa il responsabile della Regione Ticino di Credit Suisse, Marzio Grassi. «Quello dei tassi ipotecari è infatti attualmente un mercato volatile». Grassi indica che «per i prossimi 12 mesi sono attesi ulteriori leggeri incrementi dei tassi ipotecari SARON e fissi». Ad ogni modo, prosegue Grassi, «la cosa migliore con un importo significativo è dividere l’ipoteca in due o tre tranche, con scadenze e tassi diversi. Per esempio, a breve termine per alcuni mesi con un’ipoteca SARON, e a medio-lungo termine – fino a 10 anni – con ipoteche fisse». Secondo il direttore di Credit Suisse vale la pena di esaminare diverse varianti di scadenze e «trovare un buon compromesso tra flessibilità, sicurezza e costo». Con la parte a breve termine, spiega Grassi, «sarà inoltre possibile fare degli ammortamenti straordinari nel caso in cui si presentasse l’occasione».

L’accesso al credito ipotecario per i piccoli risparmiatori, secondo Grassi, invece, non subirà grandi modifiche. «Rispetto al passato, con l’aumento dei tassi d’interesse il credito ipotecario diventa più caro. Il calcolo della sostenibilità per la concessione del mutuo, invece, al momento continua a basarsi su un calcolo prudenziale del 7%, a copertura degli oneri finanziari». I criteri per concedere un’ipoteca quindi per ora non cambiano, come pure l’apporto di mezzi propri dell’acquirente che rimane al 20% del valore dell’immobile. «Questo calcolo inoltre garantisce la sostenibilità dell’investimento anche per coloro che dovranno a breve rinegoziare la propria ipoteca sottoscritta con tassi più bassi rispetto a quelli attuali».