Le banche svizzere con «il braccino corto»

Chi negli ultimi mesi si è ritrovato a chiedere un’ipoteca per un’abitazione in Ticino - ma vale pressappoco per tutta la Svizzera - se ne sarà accorto. Non è un dato specifico, ma più che altro una sensazione. Quella di chiedere tanto. Tempi lunghi, consulenti abbacchiati, tassi non proprio incoraggianti (rispetto a quello guida della BNS che, a fine settembre, è rimasto invariato a zero).

Anche dietro le quinte la sensazione è di vivere, effettivamente, in tempi strani. Dalle banche che hanno sdoganato il «preventivo a pagamento» per le operazioni immobiliari complesse - chiedendo un’anticipo o una compensazione anche solo per presentare un’offerta di finanziamento ipotecario - ad altre che pongono ai consulenti come obiettivo esplicito quello di «perdere clienti»: ridurre il numero e il volume delle ipoteche, rinnovando ad esempio quelle scadute con tassi non concorrenziali. L’allungarsi dei tempi di risposta - che possono raggiungere diverse settimane - è un altro segnale di un surriscaldamento che, come è umano, può toccare anche gli animi.

Cosa sta succedendo? Dal primo di gennaio è entrato in vigore un pacchetto di ordinanze della Finma, con cui la Confederazione applica una serie di indicazioni frutto degli accordi internazionali sulla stabilità finanziaria (il cosiddetto Basilea III). Il processo è maturato sull’onda lunga della crisi del 2008, ma ha avuto un’accelerata - non è una coincidenza - dopo il terremoto di Credit Suisse. Alle banche vengono richieste maggiori verifiche (stress test) sulla propria tenuta, maggiori coperture (capitale immobilizzato) a garanzia della stabilità finanziaria. Tradotto: più burocrazia e più costi, che rischiano di venire scaricati sui clienti.

Secondo Manuel Gamper della società Leading Investors di Lugano, che riunisce i principali investitori immobiliari in Ticino, «si tratta di un fenomeno già in atto» anche se è presto per dare dei numeri: l’impatto si vedrà nelle statistiche del mercato immobiliare a partire forse dall’anno prossimo (vedi articolo a fianco) ma i segnali provenienti dal settore possono già essere interpretati.

Gli effetti, sottolinea Gamper, si vedono anche in Ticino. Le misure messe in consultazione dal Consiglio federale lo scorso 26 settembre (in modifica alla legge federale sulle banche e dell’ordinanza sui fondi propri) dovrebbero valere in teoria solo per le banche «di rilevanza sistemica», Raiffeisen, Banca Cantonale di Zurigo, Postfinance e UBS. A tenere banco sui media è soprattutto la contesa tra quest’ultima e il Governo relativa alle filiali estere. Ma a risentire della stretta normativa già in atto - come detto l’ultimo pacchetto di ordinanze della Finma, che riguarda tutte le banche, è in vigore da dieci mesi - sono in realtà anche i gradini più bassi della piramide bancaria. E le piazze finanziarie periferiche, compresa quella ticinese.

«Quello a cui stiamo assistendo è di fatto una stretta generalizzata a livello di regolamentazione, anche in ambiti dove non se ne vedeva il bisogno» conferma il presidente dell’Associazione bancaria ticinese (ABT) Alberto Petruzzella. «Sembra che il regolatore nell’occuparsi delle banche di rilevanza sistemica abbia colto l’occasione, in realtà, per restringere il campo d’azione anche agli istituti più piccoli e questo certamente disturba».

In ambito ipotecario la conseguenza concreta è che, a fronte di obblighi di copertura finanziaria e di verifica maggiori (anche nei confronti del mutuatario, la cui asticella di solvibilità è stata alzata dalla Finma a interessi ipotetici del 4-5 per cento) le banche «sono costrette a essere più selettive nell’erogazione dei crediti» ammette Petruzzella. «Anche a costo di perdere cifra d’affari».

Un altro effetto che si nota sul mercato, spiegano gli addetti ai lavori, è il moltiplicarsi delle richieste di preventivi. Un serpente che si morde la coda. I clienti respinti o non soddisfatti si rivolgono a un numero maggiore di banche concorrenti, in cerca di offerte migliori o semplicemente di un «sì». Così le banche si vedono «sommerse» da un numero crescente (e gonfiato) di richieste di finanziamento. «In questo modo è naturale che i tempi di risposta si allunghino» osserva Alberto Petruzzella. «Da una parte il cliente chiede più offerte, come è giusto che faccia e avviene comunemente anche in altri campi, penso ad esempio a quello assicurativo, dall’altra l’istituto di credito può chiudersi o porre delle limitazioni nei confronti di clienti che non gli interessano».

Di per sé il mercato ipotecario continua a essere interessante per le banche, in particolare per gli istituti legati al territorio (banche cantonali o regionali), tiene a precisare il presidente dell’ABT. «I crediti ipotecari fruttano margini inferiori rispetto a quelli per le imprese, certo, ma si tratta di affari generalmente più sicuri e a lungo termine comunque redditizi».

Secondo uno studio dello studio di consulenza Resolve, pubblicato a metà ottobre, nel terzo trimestre di quest'anno il numero di nuovi mutui in Svizzera per immobili da investimento è cresciuto del 5 per cento rispetto al trimestre precedente. Un segnale di ripresa, ma l'importo medio per prestito è sceso a 1,2 milioni di franchi, il secondo valore più basso degli ultimi tre anni. Un dato che riflette la strategia delle banche: meno leva, più selettività.

Secondo Manuel Gamper, direttore della società di consulenza Leading Investors di Lugano, che riunisce i principali investitori immobiliari ticinesi, il momento è delicato.

In molti hanno l’impressione che ottenere un’ipoteca oggi sia diventato più complicato. È davvero così?

Sì, decisamente. Con Basilea III le banche devono tenere più capitale fermo e fare controlli molto più severi. Questo le rende più caute: non basta più avere un buon reddito, serve una solidità finanziaria complessiva. Chi due anni fa avrebbe ottenuto un sì, oggi spesso riceve un no o condizioni peggiori.

Quindi le banche non prestano più denaro?

«Lo prestano, ma con più prudenza e più lentezza. Ogni pratica richiede più documenti, più verifiche e più tempo. È il segno che i costi della regolamentazione si stanno trasferendo ai clienti».

Come stanno reagendo gli investitori immobiliari?

«Con cautela. Chi investe usando molta leva finanziaria si trova con margini ridotti e progetti rallentati. Alcuni cantieri in Ticino vengono rinviati proprio per difficoltà nel reperire il credito».

E chi vuole semplicemente comprare casa per sé?

«Deve prepararsi bene. Oggi servono più fondi propri - almeno il 20-25% - e un dossier impeccabile. Le banche vogliono vedere stabilità e capacità di sostenere i costi nel lungo periodo. Chi arriva preparato e con rapporti bancari solidi può ancora ottenere buone condizioni».

Come definirebbe in poche parole la situazione attuale?

«Direi che le banche non fanno più le banche. Si sono trasformate in gestori del rischio. Questo rende tutto più rigido, ma forse, speriamo almeno questo, anche più sano».